财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现同店净营业收入（NOI）同比增长15.1% [8] - 第一季度，公司报告的经调整后每股完全稀释后正常化资金流（NFFO）为0.38美元，较2024年第一季度增长超26% [25] - 截至第一季度末，公司净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.5倍 [11][28] - 公司将2025年全年同店NOI增长目标上调至9% - 13%，此前为7% - 10% [26] - 公司将NFFO每股完全稀释后指导区间上调至1.58 - 1.64美元，中点上调0.03美元，此前为1.56 - 1.6美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区（Trilogy） - 2025年第一季度，Trilogy同店NOI同比增长19.8% [12] - 公司上调Trilogy全年同店NOI增长指引至12% - 16%，此前为10% - 12% [27] - Trilogy整体CMS五星评级平均超过4分，质量评级为4.8分 [15] 高级住房运营物业（SHOP） - 2025年第一季度，SHOP同店NOI同比增长30.7% [12] - 公司上调SHOP全年同店NOI增长指引至20% - 24%，此前为18% - 22% [27] - SHOP收入管理和优化带来8.8%的同比收入增长，与2024年第四季度相比有近2%的收入增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于长期护理领域，优先考虑与市场领导者合作，扩大运营组合 [7][10] - 投资团队积极寻找新的增长机会，与现有和潜在运营伙伴建立合作关系 [10] - 公司通过出售非核心、低增长资产，回收资金并重新配置到更具吸引力的投资项目中 [22][23] - 公司利用ATM计划筹集资金，支持发展计划和收购机会 [10][25] - 行业面临供应问题，高关税和通胀增加了私人公司开发老年住房资产的难度，公司现有投资组合有望受益于需求增长 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度运营表现强劲，资本配置举措成功，增强了财务状况，支持了外部增长计划 [7] - 随着春季和夏季到来，公司团队和运营伙伴有望抓住市场对辅助生活护理的增长需求，预计运营组合将持续增长 [9] - 老年住房行业受益于多年的有利基本面，公司对2025年及未来的业绩充满信心 [9] 其他重要信息 - 公司本周在南加州举行了年度运营商峰会，分享最佳实践，强化对优质护理、居民满意度和员工保留的重视 [7] - 第一季度，公司完成了一项约1610万美元的Trilogy园区租赁买断交易，并在季度末后完成了一项6500万美元的SHOP社区收购 [19] - 公司目前拥有超过3亿美元的潜在收购项目管道，预计大部分将在第三季度末或第四季度完成 [20][34] - 第一季度，公司通过ATM计划以每股30.22美元的平均价格筹集了约4800万美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍收购管道的预期完成时间和进展阶段 - 收购管道是在第四季度开始快速建立的，交易完成时间会因监管审批和进展阶段不同而有所差异，大部分预计在第三季度末或第四季度完成 [33][34] - 管道中的资产是公司已中标项目，处于意向书（LOI）或合同谈判阶段，完成确定性较高，但仍可能因尽职调查或监管问题而终止 [35][36] 问题2: 如何看待医疗办公楼（MOB）和三重净租赁业务的长期战略 - MOB投资组合规模在过去几年逐渐缩小，公司将继续出售非核心、非战略的MOB资产，目前数量从几年前的约110处减少到80多处，公司更看好老年住房的风险调整后回报 [38][39] - 三重净租赁业务规模也在缩小，公司曾出售一个大型投资组合，目前剩余业务占NOI不到10%，若有好机会会考虑出售，但目前不主动寻求 [40][41] 问题3: 请分享收购管道中交易数量、竞争情况和经济细节 - 收购管道规模超过3亿美元，主要是SHOP和Trilogy项目，且大部分为近十年内建成的较新建筑，平均每单位成本低至20万美元，价格有吸引力 [46][47] - 部分资产是通过非市场或直接渠道获得，公司与运营商合作，由其提供交易机会 [48] 问题4: 如何平衡使用ATM和出售非核心资产来为未来投资活动提供资金 - 公司优先使用留存收益作为收购资金的来源，其次是出售非核心资产所得款项，将低增长资产资金重新配置到高质量、高增长资产中 [50][51] - ATM计划是获取资金的有效方式，公司对股价敏感，会在股价表现良好时利用该计划 [53][54] 问题5: 请介绍Trilogy的医疗补助（Medicaid）和医疗保险优势（Medicare Advantage）费率情况 - Medicaid费率多数州在7月调整，预计与通胀同步增长，部分州有基于价值的护理组件，Trilogy有机会通过展示质量指标获得额外费率提升 [58][59] - Medicare Advantage费率是滚动协商的，公司与新的Medicare Advantage计划签约，扩大了Trilogy设施的覆盖范围，预计将成为Trilogy入住率增长的重要推动力 [62] 问题6: 4月入住率强劲增长，请问定价情况以及今年与往年的不同策略 - 公司在1月或3月对部分建筑提高了标价和现有居民的费率，但并非所有居民都立即受到影响，费率调整的影响将在全年持续体现 [70][71] - 今年的重点策略包括减少优惠（如免租期、向中介支付费用）和采用动态定价，Trilogy在动态定价方面领先，根据房间特点和入住率调整价格，对净营业收入、利润率和每可用客房收入（RevPAR）产生积极影响 [72][73] 问题7: 关税对公司业务有何影响 - 公司认为自身在行业中处于有利地位，医疗服务和房地产投资信托（REIT）在关税消息影响下表现较好 [76] - 关税对工资和食品的直接影响较小，对Trilogy的建设成本可能有一定影响，但公司有能力通过提高费率来应对成本上升 [77][78] - 高关税和通胀增加了私人公司开发老年住房资产的难度，有利于公司现有投资组合的需求增长，但行业长期仍需增加供应以满足需求 [79] 问题8: Trilogy入住率增长的渠道是怎样的 - 公司提到SHOP投资组合的入住率增长更为明显，Trilogy入住率增长相对平稳 [85] - Trilogy过去主要依靠熟练护理业务的居民填充辅助生活床位，近年来加强了营销，部分新设施的辅助生活和独立生活区域入住速度快于熟练护理区域 [86][87] - 约70%的熟练护理居民在康复后回家，10%会转移到Trilogy的高级住房床位，这部分居民占新入住高级住房居民的40%，是长期稳定的潜在客户来源 [88][89] 问题9: 请分享Trilogy如何帮助提升SHOP运营效率的案例 - 公司计划将Trilogy的长期激励计划从现金转换为公司股票，以加强与Trilogy的合作，使其能够支持区域SHOP运营商的发展 [94] - Trilogy可以为区域运营商提供多种支持，包括使用其集团采购组织（GPO）降低采购成本、利用收入管理平台进行动态定价、提供人才招聘和培训、营销和网络优化等服务 [95] - 运营商峰会反馈积极，新的运营商与现有团队契合度高，预计将为公司带来长期的净营业收入增长和平台价值提升 [96][97] 问题10: 从同店中剔除的12处门诊资产的处置预期资本化率和完成时间 - 这些资产情况复杂，难以确定平均资本化率，但处置有助于优化MOB投资组合 [103] - 14处非同店资产中，2处已出售，2处已签订合同，其余处于不同的谈判和推广阶段，预计大部分或全部将成功出售 [105] 问题11: Trilogy高级住房业务第一季度平均每日费率增长放缓的原因及未来趋势 - 增长放缓主要是由于床位组合变化，新增床位中独立生活别墅和床位占比较多，其费率低于辅助生活床位，但利润率较高 [108] - Trilogy在高级住房私人部分实现了约6%的费率增长，费率调整时间和床位组合变化导致数据表现与6%的增长有所差异 [109] 问题12: 请介绍评估新运营商的过程以及未来投资机会 - 公司持续评估潜在运营商，以应对可能的运营商更换需求 [115] - 此次合作的两个新运营商是公司之前有过合作经验或了解的团队，公司根据其运营地区、与现有运营商的互补性以及对公司市场拓展的帮助等因素进行评估 [116][117] - 与新运营商合作将为公司带来未来增长机会，扩大市场覆盖范围并实现运营商多元化 [117] 问题13: 请介绍新的校园开发项目以及未来类似项目的机会 - 公司通常每年启动2 - 3个Trilogy新校园项目，包括新校园建设、独立生活别墅和扩建项目 [123] - 此次提到的密歇根项目是一个未开业的辅助生活建筑，当地政府邀请Trilogy接管并改造为综合老年健康校园，这与大多数Trilogy项目的完全新建不同 [124] - 公司预计在未来一两个季度内启动更多新校园项目 [125]