纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：金茂、招商、华凌、中海地产、越秀地产、融创、金地、保利、华润、城建、北京建工、中建系企业、建发房产、招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 北京土地市场 - 现状：2025 年 1 - 4 月涉宅用地成交金额同比涨 79%，楼面价涨 64%，供应量涨 27%，成交量涨 9%，住宅用地成交额 730 亿元，溢价率 9.2%，呈现量价齐升 [1][2][3] - 区域情况：主城区供地集中在朝阳、海淀，近郊区集中在顺义和通州，顺义区楼板价突破 9 万元 [3] - 成交情况：1 - 4 月供应 14 宗住宅用地全部成交，57%底价成交，43%溢价成交 [4] - 拿地企业：金茂、招商、华凌、中海、越秀及中介系房企拿地积极，中海、建发、华润、招商等主导核心区域优质地块 [1][7][22] - 未来趋势：预计楼面价格与溢价率继续拉升，2025 年土地供应冷热分化，上半年海淀为主，下半年朝阳接棒，远郊区下半年供地起缓冲作用 [1][8][28] 北京新房市场 - 现状：总体良性增长，普通住宅供需健康，别墅供应受限影响有限，春节后供求迅速回升 [1][5] - 价格趋势：3 月成交均价突破 6 万元，4 月维持在 6.4 万元以上，呈稳步上升趋势 [1][10] - 库存情况：自 2024 年以来库存减少，但去化能力弱，去化周期从 24 个月增至 25 - 26 个月，截至 4 月仍维持在 26 个月左右 [12] - 来访认购：去年新政后案场来访和认购出现高峰，今年春节后恢复至去年 11 月水平，开年热度明显但边际效应减弱 [13] - 去化率：去年中期以来新盘开盘去化率低，一般在 30%以下，今年 3 月因海淀项目入市去化率较高，4 月回落 [14] 北京二手房市场 - 成交情况：3 月成交 1.9 万套，4 月成交 1.5 万套，均处于中上游水平，挂牌量逼近 14 万套，高于去年最高值 [15] - 价格情况：挂牌价格稳定在 55,000 元左右，实际成交价约为 53,000 - 54,000 元 [16] - 带看转化率：往年平均 41：1，今年 2、3 月提高至 38：1，4 月回到 41：1，总体保持稳定 [17] - 未来预期：2025 年成交量预计在 16 - 17 万套之间，与去年持平或略降，价格难以大幅提升 [29] 市场结构与需求 - 需求主导：以改善型需求为主导，90 - 150 平米首改及中端改善型住宅成交集中在 300 - 700 万区间，150 平米以上高端改善型住宅成交逐步增长 [1][19] - 二手房对新房影响：二手房成交占比提升至 83%，其变现可支撑新房中端改善需求 [1][21] 房企竞争格局 - 格局变化：从民企主导转向国央企主导，前十大企业集中度虽有波动但仍具话语权 [3] - 竞争压力：面临改善需求主导下的竞争压力，同质化竞争加剧，区域、板块及项目分化显著 [3] 政策影响 - 政策基调：2024 年宽松调控政策奠定 2025 年市场基调，“好房子”政策改善供给端 [6] - 土拍政策：取消限地价和指导价，提高开发自由度，增加企业利润空间 [1][6] - 政策趋势：从刺激需求转向调整供给侧，通过优化土地储备及产品创新满足市场需求 [27] 产品创新 - 举措：提高得房率，调整阳台面积规定，实景展示抢工期，配置会所，以价换量 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 上海楼市情况：冷热分明，高端豪宅销售突出，如上海一号院三批次售罄，售价 18.5 万元/平方米，远郊楼盘认购率低、滞销严重 [32] - 限购政策：上海似乎不需要放开限购，北京暂无明确迹象表明会放开限购 [33][34] - 市场分化：上海冷热分化现象明显，北京相对没那么尖锐，北京未来几年可能出现类似上海的冷热分化现象 [35][36] - 客户群体差异：北京客户群体相对低调，购买房产更注重实际需求，不像上海客户那样狂热 [37] - 东西城成交结构：东西城区域因供应项目少，大型项目影响成交结构，大面积住宅成交占比高达 42% - 45% [31]