财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收6.86亿美元，接近指引区间低端，主要因部分高价房交付推迟至未来季度 [7] - 调整后毛利率17.3%，略低于指引区间低端，若激励措施维持在一季度平均9.7%水平，将接近指引区间中点 [7][8] - 第二季度激励措施占比从一季度的9.7%增至10.5%，较去年同期增加240个基点 [8][11] - SG&A比率为11.7%，接近指引中点；未合并合资企业收入900万美元，处于指引高端 [8] - 调整后EBITDA为6100万美元，略高于指引区间高端；调整后税前收入2900万美元，接近指引区间高端 [9] - 与去年二季度相比，总营收同比下降，主要因平均销售价格降低；毛利率下降，主要因激励措施增加；SG&A占总收入百分比略有上升，主要因社区数量增长；盈利能力同比下降 [10][11][12] - 第二季度合同数量（含国内未合并合资企业）同比下降7%，各月销售情况差异较大 [12] - 社区平均合同数为11.2份，与疫情前水平相当，高于2008年2月以来二季度季度平均水平 [13] - 若以3月底为季度末计算，社区平均合同数为10.8份，在公开建筑商中排名第三 [14] - 第二季度75%的购房者使用了抵押贷款利率买断，QMIs销售占总销售的79%，为开始报告该数据11个季度以来的最高水平 [17][18] - 二季度末每个社区有8.6个QMIs，较一季度的9.3个有所下降；已完工QMIs为2.4个，较一季度末的2.6个有所下降 [18][19] - 第二季度30.9%的交付房屋在同一季度签约，积压订单转化率为80%，远高于1998年以来二季度平均积压订单转化率58% [20][21] - 第二季度31%的社区提高了净价格，其中63%的提价社区位于特拉华州、马里兰州、新泽西州、北卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州 [21] - 从2023财年一季度到2025年二季度，基础建筑成本每平方英尺降低了7% [28] - 二季度末共有148个在售社区，较去年二季度增加12%；其中125个为全资拥有，本季度新开11个全资社区，售罄11个全资社区；还有23个国内未合并合资企业社区，本季度新开3个，关闭3个 [29] - 二季度末控制的地块总数为42440个，相当于7.7年的供应量，地块数量同比增长15%；若包括未合并合资企业的地块，共控制45582个地块 [30] - 第二季度土地和土地开发支出为近三个季度以来最低 [33] - 二季度末流动性为2.02亿美元，处于目标流动性范围内；本季度提前偿还了剩余的2700万美元13.5%票据 [37] - 过去几年股权增长13亿美元，债务减少7.42亿美元；2025财年二季度末净债务与净资本比率为51.4%，较2020财年初的146.2%有显著改善 [38][39] - 预计第三季度总营收在7.5亿 - 8.5亿美元之间；调整后毛利率在17% - 18%之间；SG&A占总收入的百分比在11% - 12%之间；调整后税前收入在3000万 - 4000万美元之间；未合并合资企业收入在1500万 - 2500万美元之间；调整后EBITDA在6000万 - 7000万美元之间 [41][42][43] - 过去12个月的净资产收益率为27%，在中型同行中排名第二，在包括大型同行的群体中排名第三；调整后EBIT投资回报率为26.1%，在中型同行中排名第一，在所有同行中排名第四 [43] - 市净率在中型住宅建筑商中接近中位数；基于周一109.85美元的股价，市盈率为3.89倍，较住宅建筑行业平均市盈率折价53%，较中型同行折价41% [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务方面，平均销售价格下降导致总营收同比下降；毛利率受激励措施影响下降；购房者对QMIs需求高，QMIs销售占比达79% [10][11][18] - 土地业务方面，控制的地块数量同比增长，土地和土地开发支出在二季度有所下降；通过期权控制的地块比例从2015财年二季度的45%增至2025财年二季度的85% [30][33][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 不同市场表现存在差异，在特拉华州、马里兰州、新泽西州、北卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州等市场表现较好，31%提价社区中有63%位于这些地区 [21] - 整体市场受经济不确定性、高抵押贷款利率、住房可负担性和低消费者信心影响，消费者购房延迟 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上注重销售速度而非价格，通过提供抵押贷款利率买断来提高销售速度和房屋可负担性 [22] - 持续管理QMIs，确保QMI开工与销售速度匹配；根据销售情况在社区层面调整房价和激励措施 [16][21] - 审查土地交易，放弃部分不符合回报要求的土地期权；与土地卖家合作寻找双赢解决方案，用新地块替换表现不佳的旧地块 [23][26] - 继续推进向增长的转型，增加通过期权控制的地块比例，提高库存周转率 [31][35][36] - 与沙特阿拉伯住房部签署谅解备忘录，扩大在沙特阿拉伯的业务和合作 [26] - 在行业竞争中，社区平均合同数、净资产收益率和投资回报率等指标表现较好，股票被认为是行业中最具吸引力的价值之一 [14][43][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境面临政治和经济不确定性、高抵押贷款利率、住房可负担性和低消费者信心等挑战，但公司对二季度业绩表示满意 [7][22] - 预计未来抵押贷款利率买断仍将维持在类似水平，公司将继续保持较高水平的QMIs以满足购房者需求 [17] - 公司正在努力提高销售速度，在部分社区提高净价格和降低激励措施；同时，通过成本控制和优化土地交易来提高盈利能力 [21][22][33] - 随着用当前市场条件下承保的新地块替换旧地块，公司有望恢复更有利的业绩指标 [26] - 尽管市场环境困难，但公司认为自身股票被低估，随着杠杆率下降，有望实现行业领先的税前投资回报率 [44][45] 其他重要信息 - 公司在审查土地交易时，放弃了一些在尽职调查期间不再符合回报要求的土地期权 [23] - 2022年的土地批次受影响最大，部分2021年西海岸的土地也面临利润率挑战，但公司正在逐步消化这些困难批次 [24][25] - 公司拥有2.25亿美元的递延税资产，未来约7亿美元的税前收益无需缴纳联邦所得税，这将显著增强现金流并加速增长计划 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期土地收购是否看到土地价格下降？ - 土地卖家是最后调整价格的，但公司能够找到足够机会以显著更好的回报补充土地供应，不同市场情况不同，公司注重获得良好的地理组合 [53][54] 问题2: 哪些市场与土地卖家的交易条款更宽松？ - 目前特拉华州、弗吉尼亚州、东南沿海查尔斯顿地区、新泽西州和马里兰州等市场更容易达成合适的交易机会，但在较困难的市场也能找到有适当回报的机会 [55] 问题3: 下季度利润率指引呈持平或上升趋势的信心来源是什么？ - 部分基于社区层面分析、积压订单情况以及成本降低的努力；给出的17% - 18%的范围与本季度的17.3%相差不大，可能会有轻微提升但幅度不大 [56][58] 问题4: 当前的激励措施结构主要是什么？ - 包括抵押贷款利率买断、价格调整以及升级和选项方面的激励措施。抵押贷款利率买断通常适用于90天内可交付的房屋，对于交付时间超过90天的房屋，会提供价格降低或其他激励措施，部分优质房产不提供激励措施 [61] 问题5: 公司是否仍坚持专注于投机性建筑，还是会转向更平衡的按订单建造模式？ - 公司仍将QMIs销售作为战略的一部分，主要原因是90天内交付的房屋可以更经济地支付抵押贷款利率买断，而新建筑合同在90天内完成交付较困难 [62] 问题6: 300万美元的减值涉及多少个社区和哪些市场？ - 仅涉及俄亥俄州的一个社区，减值100万美元，其余与尽职调查期间的放弃地块有关 [63] 问题7: 5月份的销售情况与4月份相比有何变化？ - 5月份整体情况与4月份基本持平 [67] 问题8: 按照当前销售速度，清理2022年和2021年西海岸的旧土地批次需要多长时间？ - 未进行具体分析，不同地区情况不同，有些地区已经清理完毕，有些地区可能还需要两到三年。2022年的土地批次约占地块的10%，2021年西海岸的土地占比低于10% [68] 问题9: 公司毛利率何时可能触底？ - 希望目前已接近底部，下季度毛利率指引与二季度基本持平，中点略有上升，但由于QMIs战略和季度销售情况，难以准确预测 [73] 问题10: 考虑到下半年木材价格可能上涨、劳动力成本下降和干墙价格下降等因素，公司如何看待下半年的建筑成本？ - 除了木材价格不确定外，公司对其他方面感到乐观，认为劳动力成本因市场放缓有所下降，有望继续略微降低建筑成本 [75][76]