纪要涉及的行业和公司 - 行业：北京房地产行业 - 公司：中国海外发展、北京中海地产 纪要提到的核心观点和论据 - 现房销售政策影响：现房销售对消费者购买力无本质影响，但改变供应节奏，使节奏偏后；从海南经验看，未改变投资增速，使土地溢价率下降；降低开发商无息杠杆，成本或由政府让利或消费者承担；开发商选优质地块开发，通过非精装修交房加快交付；全面推行现房销售，居民购房贷款和银行端总量贷款将下降[1][3] - 市场需求偏好：市场对高性价比和确定性配套设施需求大，新房注重实际可得面积，得房率普遍较高，如时光之境约91%，朝阳望府最高96%，万峰玖序大户型可观，房山区甚至超100%[1][2][11] - 楼盘销售情况：2024年中国海外发展以427亿元销售额位列北京房企第一，2025年1 - 4月北京新建住宅销售面积同比下滑2.3%；北京中海地产三个新开楼盘中，时光之境和朝阳旺府去化率约30%，中海万基九序去化率达60% - 70%，预计半年内售罄[1][6][7][8] - 市场价格走势：北京房地产市场面临降价压力，老盘去化困难，若二季度销售不佳，降价趋势或延续，新房产品力提升加剧老盘压力[1][9] - 去化率影响因素：楼盘区位和质量决定去化率，中端产品去化率约30%，稀缺性顶配楼盘如中海万基九序去化率高，产品力和稀缺性是关键因素[1][10] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 中海万基九序定位豪宅，精装标准高，是中海内部顶配，位于北京核心区位，外部有生态公园，内部偏现代，中央空调具热感追踪功能，物业费每平方米11.68元，产权建筑面积170 - 372平方米，主要价格区间2000万 - 5000万元，最高8000万元[6] - 中海时光之境位于三环外四环里小红门板块，总户数432户，2025年3月30日开盘，建面101 - 155平米，三居至四居室[7] - 中海朝阳旺府位于八里店地铁站上盖，总户数300套，2025年4月13日开盘，建面148 - 190平米，刚需偏改善型住宅[7]