财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入3800万美元，去年同期为4720万美元 [18] - 归属于普通股股东的净亏损为940万美元，即每股0.17美元，去年同期净亏损为2620万美元，即每股0.47美元 [18] - 本季度核心资金运营（Core FFO）为1070万美元，即每股0.19美元，2024年同期为2040万美元，即每股0.36美元 [18] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1740万美元，2024年同期为2670万美元 [18] - 第一季度一般及行政费用（G&A）为490万美元，与2024年同期持平 [19] - 第一季度资本支出（CapEx）为830万美元，2024年同期为340万美元 [19] - 截至季度末，总流动性为2.278亿美元，包括98万美元现金及现金等价物和2.18亿美元信贷额度循环贷款可用额度 [20] - 截至季度末，未偿还债务为5.312亿美元，包括2027年2月到期的3.55亿美元CMBS贷款、2026年5月到期的1.302亿美元信贷额度循环贷款浮动利率债务、2026年2月到期的1800万美元圣拉蒙物业抵押贷款、2025年11月到期的620万美元代表公司在Arch Street合资企业抵押贷款债务中的份额 [20] - 2025年第二季度，董事会宣布每股0.02美元的季度现金股息，将于2025年7月15日支付给2025年6月30日登记在册的股东 [21] - 重申2025年全年核心FFO稀释后每股0.61 - 0.70美元的指导范围，G&A范围为1950 - 2050万美元，净债务与调整后EBITDA预计在8 - 8.8倍之间 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至5月6日，完成超过45万平方英尺的租赁，是新交易和续租交易的组合，加权平均租赁期限为7.4年 [6] - 第一季度续租初始租金价差下降约18%，自分拆以来所有租赁活动的初始租金价差平均下降约5%，期末租金价差平均上升约7% [8][9] - 季度末运营物业入住率为74.3%，运营物业出租率为77.4%，加权平均租赁期限为5.2年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁活动虽有改善，但基数较低，租户优惠仍高，租金在续租和重新出租时仍面临压力 [13] - 政府资产租赁因政府不确定性存在不可预测性，但公司与GSA保持常规沟通 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续出售不符合长期目标的空置物业，重新配置资本，提高投资组合质量和持久性 [10][11] - 公司将投资目标市场中位置优越的物业，继续为提升资产价值的资本支出提供资金，以促进租赁、留住租户和吸引新租户 [15] - 公司将控制G&A费用，通过内部重新分配职责、高管放弃加薪、控制员工人数等方式降低成本 [16] - 公司将逐步将投资组合从传统郊区办公资产转向专用资产（DUA），目前专用资产按年化基础租金计算约占投资组合的32%，按平方英尺计算约占25%，预计未来这一比例将通过处置和收购活动增加 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性对市场产生重大影响，公司无法控制其影响 [7] - 预计未来一两年公司收入和核心FFO收益将处于低点，2027年及以后将加速增长 [15] - 尽管租户保留今年仍面临挑战，但预计未来投资组合入住率将上升 [9] 其他重要信息 - 公司在5月5日的流动性为2.445亿美元，由手头现金和循环信贷额度的可用余额组成 [14] - 公司预计未来债务水平在绝对值和债务与EBITDA比率上都会上升，但预计后续收益增长将抵消这一影响 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与潜在租户的讨论氛围以及租赁交易决策周期是否变长 - 自市场崩溃以来，租户决策一直存在长时间延迟，公司尚未注意到决策速度有重大变化，但决策速度在过去半年到一年里一直很慢；在与GSA的合作中，曾有过约50天的审批延迟，但最终获得了批准 [24] 问题2: 公司出售的资产情况及未来出售计划 - 已出售的资产为空置物业，有一处待售物业为短期租赁的占用物业；公司对出售价格感到满意，未来可能会出售稳定物业，以将资金重新配置到专用资产上 [26][27] 问题3: 公司是否在对空置和占用资产进行市场测试 - 公司有许多物业正在进行市场测试，包括空置和占用物业，几乎每次有空置物业待租时，也会同时挂牌出售，预计今年还会有更多出售交易，但需看价格情况 [28][29] 问题4: 前Walgreens资产的情况 - 公司与一个机构集团达成协议，该集团正在对该地块进行营销，试图开发潜在租户名单，最终将其转换为零售和娱乐用途；公司已获得拆除现有办公楼的许可，工作已开始，预计开发工作将于2026年开始，但受多种因素影响 [30][31] 问题5: 前Walgreens资产交易是否取决于租赁执行情况 - 交易取决于该集团能否执行租赁协议，目前该集团正在对地块、潜在租户和商业计划的可行性进行尽职调查 [32]