纪要涉及的行业或公司 行业：房地产行业 公司：绿城中国、中海、金茂 纪要提到的核心观点和论据 销售情况 - 百强房企：2025年5月操盘金额环比增长3.5%，同比下降约8.2%，前五月累计同比降幅约7%；超半数百强房企单月业绩环比增长，部分企业增幅超30%，如绿城中国、中海、金茂等[2] - 一线城市：新房以上海和广州为首，5月成交规模均超50万方，保持同环比正增长；二手房上海和北京单月成交超120万平方米，以刚需、刚改需求驱动[1] - 二三线城市：新房市场整体不佳，成交面积环比微降3%，同比下降13%；热点二线城市前五月累计同比增幅超10%，但5月环比仍有小幅回调；部分前期深度调整的二线城市本月小幅回升，多数三四线及弱二线城市成交依旧低迷[1][7][9] 供应情况 - 重点城市：2025年5月30个重点城市新增供应量环比下降38%，同比下降32%，总供应量不到700万平方米，为近七年同期最低；前五月累计同比下降22%，与1 - 4月平均相比，5月供应量下降9%；供应减少因市场抑制和土地成交下滑，供应结构以改善型和高端住宅为主，刚需占比不到40%[1][3][4] - 不同城市：一线城市供应降幅相对较小，上海5月小幅供应放量，北京、广州、深圳5月推盘积极性回落；二三线城市同比降幅达36%，部分三四线城市供应同比降幅超70%[7] 市场特点 - 新房市场：5月29个城市平均开盘去化率为41%，环比增长1个百分点，同比增长15个百分点；城市间分化明显，厦门、成都和重庆等城市去化率超60%，一线城市改善高端项目入市后去化率持平或微增，二线部分地区去化率降幅约20个百分点，三四线城市整体低迷；供应减少下成交量与上月持平，供求比下降，库存压力明显，但维持去年9月以来止跌企稳趋势[1][10] - 二手房市场：30个重点城市5月环比下跌12%，同比增长2%，前五月同比正增长15%；一线城市景气度高，前五月累计正增长30%；二线城市内部分化明显，整体成交量下降12%，同比持平，前五月累计增长12%；三四线城市成交面积环比下降11%，同比微降1%，累计同比正增长3%左右；二手房挂牌价与成交价愈发接近，溢价空间缩小，反映市场筑底预期[3][11][12] - 土地市场：2025年5月延续量缩价涨态势，成交规模同比下降18%，成交金额同比增长12%，溢价率为7.2%，环比下降2个百分点；现房销售政策尚未对土地市场产生显著影响[3][14] 影响因素 - 企业端：新项目推出及核心城市高端区域供应增加助力销售，部分头部企业去年在核心区域拿地多，保证今年货量供应，推动销售业绩，并通过滚雪球效应扩大优势[5] - 市场面：市场受限于低迷的新增供应，减量提质状态导致成交抑制；今年5月以改善型和高端住宅为主导，刚需占比低，主城区地块比例高，反映出核心区域有优质资源的大型房企主导市场[6] 市场展望 - 6月：房地产企业年中冲刺，营销加码及供应结构优化下，总体成交量预计稳步复苏，环比正增长，同比与去年持平或略有下降，延续弱修复态势，一线城市新房、二手房表现突出，大部分二线城市弱复苏[16] - 下半年：供应量不见得明显好于上半年，全年新增供应不会显著增加，九十月份可能短暂冲高，整体维持弱复苏状态，推盘积极性与五六月份差别不大[17] 特殊项目影响 - “好房子”：一线城市如广州，二线城市如成都、西安和重庆等地，改善型项目入市使市场保持热度，新规项目或第四代住宅去化率较周边其他项目显著提升，带动价格上涨，推动市场需求分流并支撑成交量[18][19] - 高总价住宅：一线城市高总价住宅供需关系稳定，高端改善型住房需求持续旺盛，新房市场需求充足且保值性强，二手房市场交易链条加快，高端市场热度将继续维持[20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2021 - 2024年各年份5月房地产市场成交情况存在差异，2022年增长8.3%，2024年增长18%左右，2023年30城5月成交环比下降5.7%；2025年与去年同期相比略有改善，整体增速有限，前五月30城累计同比上涨6%，五一假期购房信心与预期未见明显提振[8] - 过去两个月典型小区样本中，超50%小区二手房成交价格环比上升，高频交易小区数量环比增加62%，表明供求双方对二手房价格判断趋向一致[12] - 2025年二手房市场溢价空间预计低位运行，保障房收储、城中村改造等政策落实改善供求关系，应关注挂牌价和成交价等可比价格[13]