纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产行业 - 公司：绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂、招商、保利物业、越秀地产、绿城中国、建发国际、城投控股、贝壳、华润万象 纪要提到的核心观点和论据 - 限售政策推进方式：限售政策在核心城市预计不会“一刀切”全面实施，更可能逐步推进，与当前房地产市场特别是核心城市实际情况相符，历史上河南信阳、海南、深圳等地推行现房销售均为逐步推进[1][3][5] - “一刀切”现房销售影响 - 开发商：资金周转周期从一年一次变为两到三年一次，增加资金成本，削弱土地出价能力，补货困难需调整拿地策略，如北京预售时开工6 - 8个月可预售，现售首付款和按揭款回流推迟到24 - 36个月[6] - 市场：开发商或对存量盘打折促销，核心区域供给减少可能价格上涨，外围区域库存积压效果不明显；影响土地出让金，开发商和城投企业拿地能力受限[6][7][8][9] - 限售消息发酵影响：影响投资者预期和实体经济，开发商担心客户等现房对郊区房产打折促销，影响周边二手房价格，多数城市二手房5 - 6月阴跌，市场信心需呵护[10][11] - 市场现状 - 土地市场：全国土拍金额累计同比增长14%，面积累计同比下降10%，结构性分化明显，一二线城市拿地投资占比近8成，高溢价地块频出[1][9] - 新房市场：5月全国15个城市开盘去化率39.9%，全国百城供货累计同比减少14%，总量缺乏弹性呈结构化特征，全国百城成交累计同比面积增长3%，一二线增长5%，三四线下降3%[12][13] - 二手房市场：15 - 17层周度成交处近五年相对高位但较去年四季度和今年3月减弱，50城或所有城市回暖迹象明显，5月核心主要城市新挂牌上升[14] - 库存情况：截至4月底，全国70城商品住宅库存已取证未售面积4.47亿平方米，去化周期25.9个月，三线城市34个月，二线超20个月警戒线，一线城市17个月相对健康[15][16] - 去库存方法：主要方法是提振销售，拆迁政策有效，如上海徐汇区拆迁影响当地楼市和土地市场，部分城市可推行限售政策调整供需格局[19] - 房企现金流：中央通过融资端和“三支箭”支持房企，但金融机构融资谨慎，2025年1 - 4月房地产开发到位资金小幅下降，企业依赖销售回款[20] - 投资建议 - 整体投资：2025年新房销售或二手房成交窄幅波动，关注政策和一二线城市基本面，政策窗口期（四月、七月、十月、有时十二月）积极做多地产[21] - 房企选择：关注基本面稳健、土地资源储备充足的房企，如2025年1 - 5月权益拿地金额前十的房企；关注困境反转型企业[3][22] - 股票投资：地产股票分基本面公司、地方城投企业、中介、物业类公司等，物业类公司稳健性高但弹性不及开发类公司，困境反转型企业应买在股价安全垫厚的位置[23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 限售政策是住建部正在讨论议题，5月初开始发酵，最初版本要选若干城市“一刀切”推行，新老划断时间节点从5月底或6月初更新为7月1号[2] - 3月份二手房市场表现较好，新房市场总量波澜不惊[13] - 全面线上发展可能短期内遇阻力，中长期房产税需落地但时间节奏和进度是关键问题[20] - 从去年开始新优质产品入市挤占部分二手房改善需求，对去化率有提升[21]