财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO为1440万美元，较2024年一季度的1070万美元增加370万美元；每股核心FFO为0.46美元，2024年同期为0.48美元，变化主要源于杠杆降低和主力店铺重新招租的停工时间 [15][16] - 季度末净债务与EBITDA之比为6.6倍，较上季度末略有上升，但比一年前低整整一倍；季度末流动性近1.4亿美元，可转换债券已清偿，2025年剩余时间无债务到期 [15] - 重申2025年全年每股核心FFO展望为1.8 - 1.86美元，AFFO为1.93 - 1.98美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度收购Ashley Park，价格7980万美元，现金资本化率接近指导范围高端；该中心面积55.9万平方英尺，收购成本约每平方英尺140美元，有近4万平方英尺空置面积，约20万平方英尺店铺租金低于市场水平，其中10万平方英尺无合同选择权 [5][6] - 仍有强大的潜在收购项目储备，目标增长市场在东南部和西南部 [6] 租赁业务 - 签署超过11.2万平方英尺新租约、续约和延期租约，平均租金每平方英尺24.14美元，比现有投资组合平均租金19.41美元高出近25% [7] - 10个主力店铺空间中，1个待法院批准由全国性零售商接手，已执行2个租约，预计很快再有2个，其余5个正在积极洽谈，预计整体现金租赁利差达40% - 60% [8][9] - 季度末投资组合出租率93.8%，入住率91% [9] - 已签署但未开业的租赁管道年基本租金达400万美元，占季度末现金租金的4%，租金起算时间集中在2025年下半年 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售购物中心市场投资方面表现强劲，资本市场动荡未影响该市场，资产交易价格高于经纪人指导价格，债务市场对物业债务支持良好 [49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦收购有增长潜力的资产，如Ashley Park，同时推进主力店铺重新招租和未开发土地租赁谈判，以实现净营业收入增长，为股东创造价值 [5][6][9] - 考虑出售剩余办公楼，接近年底完成租赁以获取最佳价格；还可能回收部分资产，出售低资本化率物业，投资高收益和机会型物业 [32] - 行业竞争方面，市场上收购机会增多，但竞争对手也增加 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税存在不确定性，但公司凭借优质物业、增长市场和多元化租户基础处于有利地位，将继续监测情况并执行战略以实现增长 [10] - 租赁活动保持强劲，未受近期波动影响，租户积极推进业务，市场前景乐观 [21] 其他重要信息 - 4月利率暂时下降时，公司执行两笔SOFR掉期交易，将1亿美元本金的SOFR固定在3.32%，为期五年，降低适用利率近100个基点 [12] - 3.875%可转换债券于4月15日到期，公司通过现金和新发行普通股组合方式与部分持有人私下协商交易，最终以约7120万美元（包括5010万美元现金和2110万美元普通股）全额偿还，产生约2050万美元债务清偿费用，将在二季度记录 [13][14] 问答环节所有提问和回答 问题: 主力店铺空间谈判情况及近期波动影响 - 租赁活动一直很稳定且强劲，租户无论是上市公司还是私营公司都在积极推进业务，未出现停滞或退缩情况 [21] 问题: 新租约利差情况及驱动因素 - 主要由两笔租约推动，占新租约签约面积6.3万平方英尺中的5.4万平方英尺，使租赁利差超过80% [23] 问题: 破产租户空间释放的资本支出情况 - 资本支出预计在900 - 1200万美元之间，目前支出很少，租户通常需开业并完成工作后公司才开始报销 [29][58] 问题: 签署租约后租户开始支付租金的时间 - 一般安全时间为一年，但部分租户急于进入市场，可能会更快开始支付租金 [31] 问题: 收购资金来源及剩余办公楼出售计划 - 可通过内部流动性解决资金问题；剩余办公楼计划接近年底出售，目前接近完成租赁，以获取最佳价格；还考虑回收部分资产，出售低资本化率物业，投资高收益和机会型物业 [32] 问题: Party City和JoAnn's每月支付租金情况 - 三个Party City门店每年支付约90万美元，三个JoAnn's门店中两个每年支付约60万美元，Party City门店第一季度全额支付租金后不再支付，JoAnn's门店4月支付租金后，两个将不再支付 [34] 问题: 投资指导达到高端的驱动因素 - 强劲的租赁活动是一个因素，市场上有更多物业可供选择，但竞争也更激烈；资产回收可能在明年进行，以提高收益增长 [39][40] 问题: 收购资金是否使用信贷额度 - 最初将收购资金放在信贷额度上，银行集团支持力度大，如有需要可快速将信贷额度的很大一部分转为定期贷款 [42] 问题: 关税公告后资本化率和结构化投资收益率变化 - 传统核心资产和零售购物中心市场资本化率保持稳定或下降，市场投资背景强劲，债务市场对物业债务支持良好 [49][50] 问题: 非同店投资组合净营业收入增长趋势 - 呈正增长，租户租金能够上调，因收购资产价格低于重置成本，租户接受租金上涨 [51] 问题: 去年三季度收购资产达到市场价格的时间 - 随着处理去年和今年初破产租户问题，预计明年年初到年中会有实际进展 [52][53] 问题: Ashley Plaza收购的市场价格上涨空间 - 至少有10% - 20%的上涨空间，且该物业有未开发地块可在18个月后出售，回收资产以提高收购收益率 [57] 问题: 投资机会类型是否变化 - 开始看到一些有趣的其他机会，投资机会性质有所改变，未来三个月可能会更活跃 [62] 问题: 今年新增投资金额预期 - 如果情况顺利，可能高于之前预计的4000 - 5000万美元 [63] 问题: Ashley Park是否需要大量资本支出 - 不需要大量翻新，只需轻触式资本支出 [64] 问题: 已签署但未开业的年基本租金确认时间节奏 - 主要集中在下半年，第三季度和第四季度会增加 [66]