纪要涉及的行业和公司 - 行业：物业行业 - 公司：碧桂园服务、融创服务、雅生活服务、滨江服务、雅福、金茂、金科、万象、保利物业、万物云、永升、华润万象生活、绿城服务、建发、招商积余、蓝光嘉宝、招商置业、雅福、金茂、金科、融创雅福 纪要提到的核心观点和论据 1. 行业现状与变化 - 经过三年半调整，行业底盘稳定，过去问题逐渐消失，2024 年应收款减持、摊销下降，多数主流公司净利润修复，重视股东回报，积累净现金流 [3][4] - 收入结构变为“8 - 9 成基础管理费 + 1 - 2 成社区增值服务”，基础板块占比提升，利润稳定性改善 [1][8] - 合同管理面积和物业管理面积持续增加，但增速放缓，并购单笔交易规模减小 [9] - 2024 年多数中小型企业营收增速 10% 左右，总体未明显下降，部分地区物业费有降有升 [10][11] - 部分优质公司毛利率边际修复，未来大概率延续上升趋势 [13] - 关联房企资金压力缓解，应收款减值风险降低，坏账拨备比例达八成，商誉及无形资产摊销减值幅度降低 [1][15][17] - 多数企业销管费率下降，净利润率修复，经营现金流净额比业绩覆盖倍数维持 1 倍以上 [1][19][21] 2. 公司财务指标与能力评估 - 用模拟回款率评估回款能力，滨江服务较强，融创和雅生活较弱；用预收比营收评估占款能力，滨江、融创等公司较高 [23][24][26] - 多数公司能实现从利润收入到现金流利润进阶，万象、滨江、保利等公司受市场认可 [1][27] 3. 公司应对策略与创新 - 万物云探索弹性定价模式应对低总价物业盘挑战 [14] - 部分公司通过推送亏损老盘、加大区域密度、科技替人等提升利润率 [13] 4. 分红与回报情况 - 2024 年 15 家重点企业平均派息率超 50%，综合回报率近 6.2%，考虑港股红利税后存股息仍超 4% [7] - 近年来各大公司分红手笔增加，部分无盈利公司也继续分红 [29] 5. 资金使用与潜在价值 - 部分公司广义现金超 100 亿，需关注资金使用效率，建发、融创和华润万象生活等现金使用效率较高 [31][32] - 若隐形期权转化为实际收益，如加大分红或收购，将提升股东价值 [34] 6. 投资建议 - 关注增速较高的小型物业公司、业绩增速占优且股息率好的公司、超额现金流及潜在分红价值高的公司 [2][37][38] 其他重要但可能被忽略的内容 - 机器人替代人工更多是短期资金行为催化，国央企短期内难完全替代人工 [5][6] - 物业公司可通过轻资产剥离优化财务结构，增值服务或成业绩增长点，开发政策等因素是行情启动和估值回归的催化剂 [36] - 当前行业面临回款难度增加问题，可通过提高服务品质换取业主认可，分红股息是最低回报，在手现金是潜在分红回报 [38]