财务数据和关键指标变化 - 2024年12月31日止六个月，集团基础溢利约105亿港元，同比增长17.5%，主要因香港物业发展溢利增加，部分被物业租赁和酒店业务贡献减少所抵销；报告溢利为75亿港元，同比减少17.7% [5] - 基础每股盈利上升17.5%至3.61港元，报告每股盈利下降17.7%至2.6港元；董事会宣派中期股息每股0.95港元，与去年相同 [6] - 集团总经营溢利在2025财年上半年上升0.8%至145亿日元 [7] - 截至2024年12月，集团净债务为1078亿兰特，净负债比率为17.8%，较6月的18.3%有所下降；期内利息覆盖率约为5倍，而去年为3.8倍 [8] - 期内净财务成本同比下降15%，预计未来还会进一步下降 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 物业发展业务 - 集团物业发展溢利增加22.8%至约25亿人民币，主要由于香港物业发展收入增加 [6] - 香港物业销售在期内同比增长344%至约160亿日元，发展溢利增加88%至超过23亿人民币；已签约但未确认的销售金额为304亿人民币，其中约202亿日元预计在本财年下半年确认 [15][16] - 内地物业销售在期内同比减少61%至约6.17亿人民币，发展溢利约为1.81亿人民币；截至2024年12月，未确认的已签约销售金额为125亿人民币，约78亿人民币预计在本财年下半年确认 [23][24] 物业租赁业务 - 集团净租金收入减少3.5%至约90亿丹麦克朗，其中香港组合净租金收入下降3.6%，内地组合净租金收入下降3.9% [7] - 香港租赁组合期内租金总收入同比略有下降1.4%至约88亿日元，整体平均出租率稳定在约91%；零售组合出租率约为93%，办公室组合平均出租率约为90% [18][21] - 内地租赁组合期内租金总收入同比下降1.6%至约31亿人民币，主要由于零售组合的营业额租金下降 [25] 酒店业务 - 集团酒店业务期内录得经营溢利3.77亿巴西雷亚尔，低于去年同期的4.3亿巴西雷亚尔 [7] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 香港住宅市场活动活跃，受下半年较低按揭利率和按揭规则放宽的推动，期内集团在香港取得约248亿日元的签约销售 [16] - 香港零售市场2024年表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度 [85] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升 [92][93] 内地市场 - 内地房地产市场呈现两极分化，国有企业、优质私营开发商项目销售较好，而较小的私营开发商销售不佳；一线城市和二线城市的优质地段项目销售较好 [63] - 内地奢侈品零售市场2024年初表现缓慢，但第四季度开始改善，预计2025年零售销售将进一步提升，租金回报率有望保持温和正增长 [72][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续坚持稳健审慎的财务管理，严格控制建设资本开支，谨慎补充土地储备，加强物业投资组合和非物业业务的经常性收入基础 [9] - 公司将积极管理现金流，及时推出新项目，出售未售出的住宅单位和非核心物业，以实现物业发展业务的高资产周转率 [10][36] - 公司将通过积极的租赁策略，包括资产提升举措和与租户及客户保持密切关系，提升物业投资组合的竞争力 [36] - 公司将利用创新技术提升建筑和服务质量，升级现有建筑以满足高绿色建筑标准，以适应市场对优质物业的需求 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港经济增长预计相对缓慢，美国利率下调预期较低将继续影响商业情绪和活动，但住房的终端用户需求将保持稳定 [34] - 内地主要城市预计将出台更多刺激政策以推动国内消费，良性的按揭环境和住房支持措施将有助于恢复购房者信心，有利于房地产市场的中期复苏 [35] - 公司对内地和香港的长期前景充满信心，将继续秉持用心建造家园的信念，支持城市发展，打造标志性地标和可持续社区 [39] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，已提前实现关键商业建筑温室气体排放减少25%的目标，并设定了到2029 - 2030年减少35%的新目标 [31] - 公司与合资伙伴合作开发香港首个私营太阳能农场，预计2025年完工，年发电量达120万千瓦时 [31] - 公司将商场内的超快速电动汽车充电器数量增加了一倍，以鼓励使用电动汽车 [31] - 公司组织活动振兴旅游和零售行业，包括庆祝新城市广场40周年和举办各种户外活动 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 香港住宅市场房价预期、是否担心市场困境玩家、是否会修订香港物业合约销售目标、下半年新推出项目及定价策略、香港物业发展业务未来利润率及是否需要减值 - 尽管美国利率近期保持不变，但今年香港按揭利率下降趋势将持续，本月有银行提供约3%的固定利率按揭，借贷成本有望降低；受人才和学生流入影响，租赁市场活跃，将吸引更多租客和投资者进入市场；豪华住宅市场情绪因股市强劲而有所改善，本季度和下季度交易有望增加 [57][58] - 大多数开发商根据自身财务状况制定定价策略，近期部分项目以略低价格推出，销售情况良好；公司在定价时会平衡销量和利润率，大众项目追求更快周转，豪华项目则按自身节奏销售 [59][60] - 未来十个月公司将推出多个新项目，包括Yoho West Parkside、Kai Tak的两个项目、Sierra Sea、Lofoland Phase III和Gudong项目；公司对Coolinit Sky项目进行了小幅度减值，但相信第二阶段优质单位能实现高价销售并冲回部分利润；由于市场状况，大众项目利润率受到影响，但Dynasty Court和Victoria Harbour项目销售带来了可观利润 [60][61] 问题2: 内地奢侈品零售市场销售情况、租金回报率预期、公司是否会受香港其他开发商流动性问题影响、是否会改变股息政策、投资物业是否有进一步资本化率扩张风险 - 2024年初内地奢侈品零售市场表现缓慢，但第四季度开始改善，上海商场1月销售数据已恢复增长；政府决心刺激国内消费，各城市积极采取措施，如发放消费券、引入品牌等；公司将加强与租户的联系，利用VIC计划保持竞争力，预计2025年租金回报率将继续保持温和正增长 [72][75] - 公司在香港和内地拥有良好的财务状况和稳定的经常性收入，负债率下降，评级较高，有大量未动用银行信贷额度，因此不太可能受到其他开发商流动性问题的影响 [78][79] - 公司将维持股息政策，即支付每股盈利的40% - 50% [79][80] - 由于利率逐渐下降，美国10年期国债收益率已降至4.2%，内地利率也较低，因此投资物业进一步资本化率扩张的可能性不大 [80][81] 问题3: 香港零售市场2025年展望、租户销售情况、租金回报率、租金与销售比率及提升策略；香港写字楼市场展望、IGC项目预租情况、租户组合目标和租赁策略；净负债率和资金成本展望 - 2024年香港零售市场表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度，政策利好和新发展项目将带来更多游客；公司将通过优化租户组合、引入内地FNB品牌、升级设施、利用忠诚度计划和投资新物业等方式提升商场竞争力 [85][87] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升；公司的IGC项目位于西九龙，受到金融服务行业潜在租户的关注，预计随着项目接近完工，租赁需求将增加 [92][94] - 公司对目前的负债率感到满意，相信能够销售更多公寓，负债率低于20%，评级机构给予良好评级；公司的债务成本目前为4% [102][104] 问题4: 香港土地储备计划、重新评估土地收购时是否改变利润率要求、Saiza项目的推出时间、定位和预期利润率、是否考虑进行资本回收活动以加速去杠杆化、内地项目是否有减值风险及是否会考虑收购更多商业或住宅项目 - 公司近期收购了三个地块，将继续与政府就土地溢价和土地交换进行谈判，并坚持审慎的财务纪律；Saiza项目（现名为Sierra Sea）是一个大型项目，将分多个阶段开发、销售和管理，第一阶段1A期包含800个单位，将于下个月推出；目前预测该项目利润率还为时过早，但公司相信项目价值将随时间增长 [106][107][109] - 公司目前专注于执行上海、杭州、苏州的商业项目和销售住宅项目以获取现金流，未预见内地项目需要减值；目前没有购买新项目的计划，主要关注现有项目的执行和销售 [111][112] 问题5: 公司对香港北部都会区发展的兴趣、参与所需的重建利润率要求、下半年及2026财年农地收回收入预期、杭州和ITC Maison新项目的预租进展、ITC Maison商场的定位和竞争优势 - 公司欢迎政府北部都会区发展计划，在新界有丰富的开发经验，目前有两个项目正在建设中；公司将在3月提交对三个地块的意见，并在咨询期结束后谨慎考虑参与投标 [119][120] - 本财年公司预计农地补偿收入约为30亿港元，相应收益约为11亿港元，但不确定北部都会区其他地区的收回计划 [121] - 上海ITC项目进展顺利，预计今年下半年开放15万平方英尺的F&B区域；ITC Maison商场将结合上海IFC mall和IAPM mall的特点，已收到众多奢侈品牌的咨询，公司将通过定制店铺空间等方式吸引品牌入驻 [122][124] - 杭州项目零售部分已开始推广，住宅部分一日售罄，项目具有独特的地理位置、综合的艺术文化元素和政府支持，以及当地AI公司带来的新财富创造者，有望支持奢侈品市场的增长 [125][128]