纪要涉及的行业和公司 行业：房地产、商业地产 公司：华润置地、华润万象生活、太古地产、中国海外发展、大生地产、新鸿基地产、俊知集团、红星地产、日本三井不动产、SL 格林不动产 纪要提到的核心观点和论据 华润置地 - 开发业务：1 - 5 月签约销售额 869 亿元，同比降 6%，排名行业第四；权益签约金额 593 亿元，同比降 8%；新增供货 900 多亿，全年可售超 5000 亿，大量新增供货在三四季度，预计全年签约销售金额正增长；拿地谨慎，累计拿地 427 亿，权益拿地 303 亿，排名第六，项目遵守毛利率 15% - 20%、净利率 8% - 10%、IRR 15%以上要求[1][3][4] - 经常性业务：1 - 5 月累计收入 204 亿元，同比增 10%；经营性不动产租金收入 133 亿元，同比增 13%，购物中心租金同比增 17%，同店增 6%；购物中心零售额同比增 20%，重奢购物中心同店增速超整体，跑赢港资公司，有望支撑购物中心租金收入双位数增长；主力业态重奢品牌占 40%，非重奢占 60%，非重奢品牌带动整体零售额超预期，同店可同比高单位数增长；今年写字楼和酒店或拖累整体租金收入，但购物中心有望推动全年经营性不动产业务增速超 10%[1][4][5] - 估值：仅考虑经营性不动产，2025 年核心净利润约 110 亿，参考太古地产，隐含开发业务当前市值 PE 仅两倍；与中国海外发展相比，开发业务市值给予一定折价，2025 年 PE 约 6 倍，相对保守假设下开发业务市值 900 亿港币；综合经营性不动产和开发业务，总计市值 2500 亿港币，较当前收盘价有 3% - 4%空间；从经营性不动产角度，应享有略高于太古地产的 PE 倍数，约 15 倍[6][7][9] - 股价与催化因素：今年以来股价表现超 20%YTD，短期关注购物中心零售额表现，中长期关注房地产板块政策及一二线城市房价企稳信号；昆山万象汇出表预计带来出售收益，部分对冲减值影响，增厚核心净利润[2][10][11] 华润万象生活 - 股价与零售额表现：今年以来股价涨幅 36%，YTD 不断创新高；2025 年 5 月单月及 1 - 5 月累计零售额同比增约 20%，中奢定位购物中心略高于整体水平，符合年初预期[3][15][17] - 轻资产拓展：2025 年目标完成十个项目，截至 5 月底已完成三个，下半年有望完成目标[16] - 估值与市值空间：截至昨日收盘价，对应 2025 年和 2026 年市盈率分别为 20 倍和 18 倍，核心净利润 2024 - 2027 年复合增速约 12%，当前 PE 与业绩增长匹配且有行业头部轻资产商管公司溢价；百分百派息率下，股息收益率约 5%；测算对应市值约 930 亿港币，较当前市值空间约 13%[18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 华润置地持股结构方面，港沪通自由流通比例从 3 月底 22.5%降至 6 月底 20.9%，南下资金下降，二季度股价表现或因外资机构流入[17] - 今年整体环 GDP 增长率从约 5 倍增长到 7 倍左右[10][14] - 去年青岛万象汇出表出售附属公司收益约 26 亿，对冲 78 亿减值影响，今年昆山万象汇出表可部分对冲减值影响[10][14] - 若华润置地经常性业务利润贡献达 50%，PE 水平可参考红星地产上行至 10 倍左右，对应市值 2828 亿港币，较当前有 49%空间[12] - 华润置地已完成投资人监管退出资本循环，每年固定数量商业地产等进入 REITs，产生出售收益支撑核心净利润及派息增长[13]