纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：华润、龙湖、新城、融创、万科、滨江、金茂、万象、绿城服务、贝壳、链家 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 中国房地产市场进入调整下半段，全国住宅销售额和销售面积降约 50%，百强房企销售额降 70%，开工量减 70%，房价从高点跌幅 34%-35%，但降幅收窄，新房和二手房价格仍高，实际房贷利率居高不下[1][2] - 城市间市场表现分化，多数城市难回 2017 年水平，核心城市豪宅市场好，新房库存去化周期长，高净值客群需求旺[1][5] - 商业物业经济整体承压，优质商企如华润、龙湖、新城等同比增长，有自持店和第三方外拓轻资产，股息率 5%-7%[1][6] - 物业管理业务具红利价值，市值超 21 亿港元的物业公司 15 家，平均股息率 6.2%，部分公司预计双位数增长，但有物业费降价和收缴率问题[1][7][8] - 二手房市场渐成主导，去年占新房加二手房总成交量 46%，核心城市比例更高，贝壳二手房市场占有率 32%，新房 12%，佣金率下降但链家佣金有所修复[1][10] 未来趋势 - 未来市场继续承压但降幅收窄，预计全年商品房成交量和面积降为个位数，销售额接近 8 万亿元，开工和竣工受去年拿地强度影响，需政策催化[1][3] - 2030 年城镇化率达 72%，对应约 7 亿平方米新开工面积，市场向存量转化[3][12] - 中国住房总量趋于饱和，家庭户增速放缓，套户比接近 1.1，房价长期走势由货币供应和人均 GDP 决定，核心城市超核心地块有长期价值[3][13][14] 企业应对与关注公司 - 企业应采取断舍离策略，卖掉资产降杠杆、加快周转，向多元化业务转型[17] - 值得关注的公司有优质基本面的华润、滨江、金茂等，具弹性的新城、龙湖，困境反转型的融创，优质商业地产公司如华润内资及港资物业，以及贝壳等[18] 其他重要但可能被忽略的内容 - 今年前五个月 300 张图的一创金增长 28%，但面积下降 4%[4] - 长三角地区物业费压力和收缴情况相对较低，三四线城市及居民收入低、经济承压地区压力更大[9] - 参考日本和美国经验，房价筑底后会出现 EPS 和估值的双击，泡沫破裂后板块或龙头企业股价在基本面筑底前更偏向交易性质[15] - 中国房地产市场未真正稳住，部分规模小但加大拿地获优质土储的企业减值压力小，有优质商业资产重估的企业表现较强[16]