纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - 政策导向与发展目标：城市更新已成为国家战略重点，目标是到2030年形成完善体制机制，实现从增量建设转向存量利用，告别大拆大建，提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - 论据：中办、国办发布意见，二十大报告和2020届三中全会提及，房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - 房地产市场现状与转型：2022年至今房地产市场持续萎缩，行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理，城市更新成新发展重点[8][9] - 论据：市场上下游下滑，城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - 城市更新内容与项目：涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面，住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - 论据：政策文件规定及实际工作安排[6][7] - 资金来源与支持：资金由政府引导市场运作，全社会参与，包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - 论据：国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - 老旧小区改造情况：2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工，但竣工验收进度慢，提升类改造滞后，资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - 论据：实际进展数据及资金构成比例[16][19] - 城中村改造挑战与举措：面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌，推进速度慢，广州等地有新举措[3][20] - 论据：各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - 未来房地产政策方向：收储主体和范围可能扩大，保障房可能转向存量收购，土地收储难明显放量[30] - 论据：国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 城市更新规划措施：做好资产配置方案，叠加资源和资产，加强配套设施，植入多种资产，进行土地复合利用创新[13] - 广州城中村改造新举措：专项借款用于回迁安置房，采用房票兑换，加大收购存量商品房，总投入150 - 200亿元，参与主体包括本地城投、国企及央企，回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - 深圳城市更新措施：降低保障房配建比例，依法征收净地出让，全面启动存量项目[23] - 中央城市工作会议作用：推动城市发展模式转变，解决制约机制，推动部门协作和规划体系调整，进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - 存量资产盘活利好因素：收储主体和范围扩大，规划调整带来部分资产包盘活希望，财政资金支持民生和安全项目，政府政策激发市场活力[26] - 广州专项借款收购存量房情况：用于首套回迁房安置，金额150 - 200亿元，收购价格平价，房源多为国企城投旗下项目，部分民企参与，政府提供隐性担保[27] - 房地产市场政策放松情况：市场下行超预期，政策储备和地方执行力度将加强，深圳全面放松限购可能性小，增值税调整权在国家层面[29] - 今年城市改造目标实现情况：达到预期目标难度大，但今明两年建设100万套安置房可实现，包括存量收购和回迁房建设[33]