纪要涉及的行业或者公司 行业：中国C - REITs行业、房地产行业、海外REITs行业（如美国、日本、新加坡、澳大利亚等） 公司：涉及众多C - REITs相关的上市公司及发起方，如CR Land（1109.HK）、CMSK、CRL、Jinmao、Vanke、COLI等开发商，以及Frontier Real Estate Investment Corporation（FRI，8964.T）等海外REITs公司 纪要提到的核心观点和论据 市场发展现状 - 上市情况：2021年6月首批C - REITs IPO，到2025年6月共有68只C - REITs上市（2022年末/2023年末分别为24/29只），另有5只在排队，总市值达2050亿元人民币（280亿美元），是2021年末的5倍，占中国GDP/总股市的0.15%/0.24%（2021年末均低于0.05%）[11]。 - 后续发行：2023年6月以来，5只C - REITs完成后续发行，平均占总募资的36%，截至2025年7月8日，另有7只提交申请，180101.SZ申请第二轮后续发行[11][19][21]。 - 政策推动：2024年下半年以来政策密集出台，关键政策包括拓宽合格资产类型（如引入养老设施、扩大能源等行业子类别、允许酒店/商业资产捆绑上市）和监管明确（CSRC将REITs单位重新分类为股权工具），推动C - REITs加速上市[12]。 市场表现 - 收益表现：自2024年以来，C - REITs相对于其他主要投资资产类别表现稳健，与其他收益型投资工具相比有竞争力的收益率差（较主流5年期存款利率有220个基点的溢价，过去12个月收缩250个基点，但与2000年代以来发达市场同行平均200个基点的溢价一致），截至2025年上半年，需求推动C - REITs较资产净值溢价约30%，调整后运营资金收益率（AFFO）和内部收益率（IRR）压缩至约4%，但与国债的收益率差仍比同期限投资级债券更具吸引力[2][27]。 - 投资者兴趣：所有权型REITs的IPO认购倍数回到2022年峰值水平，特许经营权型REITs也持续改善，交易活动和流动性有所提升[27]。 政策支持 - 会计规则：2024年2月CSRC将REITs重新分类为股权工具（FVOCI），使公允价值波动记录在权益储备中，股息收入计入损益表，增强了报告收益的稳定性，鼓励更多机构参与REITs市场[46]。 - 绩效保证：具有周期性基础资产的REITs（特别是工业园区REITs）引入绩效保证，包括AFFO保证和与绩效挂钩的管理费，采用绩效保证的10只REITs（主要是所有权型REITs）在2024年平均实现AFFO目标的115%，高于更广泛所有权型REITs的103%[46]。 市场规模预测及对债务削减的影响 - 市场规模预测：设定三种情景，情景1和情景2分别对标海外REITs市场高增长期，预计C - REITs市值在5年/10年分别达到2024年末水平的6倍/9倍、14倍/21倍；情景3基于自下而上分析，预计到2030年符合C - REITs的资产类别总价值可达27万亿美元（190万亿元人民币），意味着潜在C - REITs资产总可寻址市场（TAM）为2.2万亿美元（16万亿元人民币），总市值为1.9万亿美元（14万亿元人民币），是2025年6月市值的约70倍[3][48][113]。 - 对债务削减的影响：C - REITs为原资产所有者（特别是房地产开发商和地方政府融资平台LGFVs）带来的额外流动性可能从数千亿元到数万亿元人民币不等，但与2024年末房地产开发商和LGFVs承担的80万亿元债务相比，除非C - REITs按照更乐观的情景3发展，否则对债务削减的影响有限，在情景3下，对LGFV/房地产开发商债务余额的影响可达9%/15%[56][57][61]。 市场发展的催化剂 - 提升基础资产绩效：目前多数C - REITs基础资产的财务绩效改善不明显，虽有政策鼓励（如要求发起人持有一定比例的REITs单位），但受宏观经济不利因素影响，C - REITs上市后资产绩效改善的记录不足，盈利能力在各方面均有所减弱，资产/股权回报率适度下降，但案例研究显示仍有提升空间[77][78]。 - 加快后续发行：海外经验表明，后续发行是支持REITs积极收购和提升绩效的重要融资渠道，截至2025年上半年，已有5只C - REITs完成后续发行，预计未来会加速，2021年上市并在2023年完成后续发行的4只C - REITs在营收/盈利增长、去杠杆和利润率及回报率方面表现优于同行[92][94]。 - 资产类别多元化：截至2025年上半年，已有2只IDC REITs获批，监管机构鼓励更多创新科技REIT资产，旅游景点和养老设施等领域也在考虑范围内[77]。 - 优化投资者结构：目前C - REITs投资者主要是机构投资者，零售投资者、养老基金和外国投资者参与度较低，未来应鼓励公共基金、养老基金和外国机构更多参与，同时加强投资者教育和保护，借鉴J - REITs和US - REITs经验，吸引更多不同类型投资者[99][105]。 - 促进多层次市场发展：包括发展Pre - REITs、准REITs、房地产资产支持证券（ABS）和私募REITs，构建从这些到公开交易REITs的更平滑转型和更渐进的生态系统链，优化一级市场价格机制，加速C - REITs市场扩张[77]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 海外REITs经验：J - REITs在2001 - 2011年证券化约8万亿日元房地产资产，相当于房地产贷款减少的18%，在类似发展阶段为解决日本房地产市场问题发挥了重要作用；Frontier Real Estate Investment Corporation通过持续收购、优化投资组合和防御性租赁策略，在日本零售销售长期疲软的情况下保持了稳定的业绩和股东回报[58][86]。 - 数据计算说明：计算2025年上半年与GDP的比率时使用2024财年GDP；股票市场指上海/深圳证券交易所上市的A/B股总市值；计算隐含REITs市值时假设杠杆率为16.67%、市净率（P/NAV）为1.0倍、现金余额占总资产的5%，假设股息收益率为4%[18][55][130]。 - 公司参与情况：覆盖的开发商积极参与C - REITs，截至2025年上半年，总IPO收益相当于其2024年末合并总付息债务余额的约1.6%；在已上市C - REITs的发起人中，高个位数百分比是开发商，超过50%是非开发商地方国有企业，特别是LGFVs[58][65]。