行业与公司概览 - 行业：香港综合企业及地产行业 [1] - 涉及公司：Jardine Matheson（怡和集团）、MTR Corp（港铁公司）、Swire Properties（太古地产）、Hang Lung Properties（恒隆地产）、Henderson Land（恒基地产）、Wharf REIC（九龙仓置业）等 [6][8][9] --- 核心观点与论据 1 宏观经济与行业复苏 - 香港宏观环境触底：住宅市场交易量回升，零售销售自2024年3月连续下滑一年后，2025年5月同比转正（+2% yoy）[1] - 写字楼市场：空置率仍高（13-14% vs 疫情前5-6%），但需求因股市活跃和资本市场活动恢复有所改善 [1] - 利率与汇率：1个月HIBOR从2024年的4.39%降至0.92%，美元走弱和利率下降利好地产股 [1] 2 地产市场表现 - 住宅市场：价格自2025年3月中旬反弹+1%，预计2026年房价增长+5%，租金增长+4% [1][2][12] - 零售租金：预计2026年增长+2%，但香港Landmark商场因装修短期承压（37%零售面积2025年受影响）[11] - 写字楼租金：核心区域（如中环）租金跌幅收窄，预计2026年企稳，新供应逐步消化 [2][11] 3 公司动态与投资机会 - Jardine Matheson（怡和集团）： - 升级至“买入”，因ROE改善、子公司Dairy Farm派发特别股息，控股公司债务减少 [9] - NAV折价36%（历史区间25-35%），目标价上调39%至66.3美元 [9][16] - MTR Corp（港铁）： - 因北环线项目资本开支压力，下调至“中性”，股息增长受限 [9][16] - Swire Properties（太古地产）： - 受益于资本开支周期结束，中国内地商场租金回升，可能启动新一轮股票回购 [8][14] 4 财务与估值 - 行业估值：平均NAV折价50-60%，P/B 0.5x，股息率4-6% [2][16] - 盈利预测：覆盖公司2025-27年EPS调整-15%至+3%，1H25整体盈利预计+2% yoy（FY24为-1%）[9][14] - 资本活动：多家公司通过债券、可转债融资（如Henderson Land发行80亿港元CB，MTR发行60亿美元债券）[12][14] --- 其他重要细节 - 零售数据：2025年5月香港零售销售额同比+2.4%（化妆品+8.7%，服装+0.3%），内地游客回流（入境人数+20%）[11] - 利率敏感性：每1%利率变动影响盈利2-8%，Hysan（5%）、Wharf REIC（4%）敏感度最高 [13] - 股息政策：多数公司维持稳定派息，Swire和Jardine或因资产处置和特别股息有上行空间 [14] --- 风险与挑战 - 经济增速放缓：地产价格和租金反弹幅度或低于SARS和金融危机后水平（历史反弹10-20%，预计本轮+5%）[2] - 写字楼空置率：仍高于疫情前水平，租金复苏依赖IPO和金融活动持续回暖 [11] --- 数据来源： - 宏观与行业数据 [1][2][11] - 公司评级与目标价 [9][16] - 财务预测与估值 [12][14][17]