财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股0.53美元 同比增长3.3% [13] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍 流动性达9.61亿美元 [13] - 同店现金NOI增长3%(季度)和3.2%(年初至今) 主要驱动因素包括26.1%的租赁价差和2.9%的年租金涨幅 [15] - 信用损失约17个基点 其中6个基点与给予美国轮胎分销商的免租期相关 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发平台进展: 300万平方英尺开发面积 42%在建 58%已交付且69%已出租 [10] - 路易斯维尔合资项目: 50万平方英尺仓库 预计成本4700万美元 稳定后现金收益率7.1% [11] - 二季度完成32份租约总计420万平方英尺 其中160万平方英尺为新租赁 [14] - 租赁保留率75.3% 现金租赁价差24.5% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场表现强劲: 明尼阿波利斯/密尔沃基/路易斯维尔/底特律/克利夫兰 [22] - 纳什维尔和休斯顿表现优异 而印第安纳波利斯/哥伦布/孟菲斯等大宗分销市场较弱 [22] - 边境市场如埃尔帕索短期存在关税不确定性 [22] - 格林维尔市场空置率降至10%以下 租赁活动改善 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发计划将成为未来增长关键组成部分 [12] - 观察到用户直接购买资产趋势 这减少了市场空置率 对业主有利 [25][26] - 保持交易纪律 关注符合战略且具有增值效应的资产 [39] - 设计开发项目时保持灵活性 可适应单租户或多租户需求 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易战担忧减弱 企业决策活动恢复 [7] - 供应链多元化仍是企业优先事项 [8] - 供应端新项目启动量显著下降 [8] - 交易市场出现回暖迹象 过去三周评估交易量增加 [38][56] 其他重要信息 - 穆迪将公司信用评级上调至BAA2 [15] - 完成5.5亿美元私募债券发行 加权平均利率5.65% 期限6.5年 [16] - 解决美国轮胎分销商和Vitamin Shoppe的信用问题 [16] - 更新全年指引: 同店空置率降至75基点 信用损失指引降至50基点 核心FFO每股指引上调至2.48-2.52美元 [18] 问答环节所有的提问和回答 租赁市场复苏情况 - 中西部市场持续走强 大宗分销市场仍较疲软 [22] - 7月已签署76万平方英尺租约 其中60万为续约 [21] - 平均租赁期约9-12个月 部分项目可实现零空置期 [30] 用户直接购买资产的影响 - 用户购买趋势明显 主要集中在近岸制造市场(中西部/东南部/德州) [26] - 这类交易通常能获得有吸引力的资本化率 [25] 开发项目租赁进展 - 已交付项目76%出租率 格林维尔和坦帕项目有潜在租户 [49][50] - 纳什维尔项目已出租20万平方英尺 剩余9.5万平方英尺 [51] - 在建项目尚早 暂无具体租赁进展 [52] 融资策略 - 3亿美元定期贷款正在再融资 预计4-5周内完成 [45] - 考虑未来12个月内从私募转向公开债券市场 [41] - 保持约10亿美元流动性 可动用ATM融资 [47] 租赁条款趋势 - 当前平均租金涨幅2.9% 新签租约涨幅3-3.5% [66] - 18个月前曾出现3.75-4%的涨幅 近期略有回落 [66] 收购策略 - 交易管道约34亿美元 60%为单笔交易 [37] - 买卖价差较一季度明显收窄 [39] - 维持收购指引 预计下半年集中完成 [58] 纳什维尔市场优势 - 制造业与分销业平衡发展 [78] - 人口增长带动消费需求 [80] - 供应相对受限 未出现严重过度开发 [79]