行业与公司 - 行业聚焦于中国城市更新与城中村改造领域，重点分析广州和深圳的进展[1][2][3] - 核心公司包括广州市政府、区属国企（如海珠、白云城投）、政策性银行（国家开发银行、农业发展银行）[2][5][6] 核心观点与论据 资金支持与模式 - 广州获政策性银行贷款4,096亿元，占改造总资金80%，用于前期土地整理[1][5][6] - 专项债新政策允许作为资本金（如瑶台项目需14亿元资本金），财政补贴用于基础设施（如管网改造）[6][13] - 政府主导模式降低阻力，例如汽车站地块收储拍卖（起拍价13.56亿元）释放积极信号[2][7] 安置方案 - 实物安置标准统一为每户最高280平方米，超出部分货币补偿（原标准更高）[8][12][14] - 货币化安置最高达6万元/平方米（国有土地更高），房票接受度逐步提高但占比仍低于货币化[9][10][16] - 实物安置分两种：集中建设一期安置房（如三元里村）或购买周边商品房临时安置[11][19] 政策与进展 - 2025年政策转向高质量、民生、运营，强调存量盘活（如老旧小区改造）而非大拆大建[13][15] - 广州52个新模式项目快速推进（如南中轴6村改造、天河五山片区），深圳进展较慢且矛盾突出[3][4][7] - 居民配合度提升因市场预期变化和政府力度加大，但信任建立仍需时间[15][19] 重要细节与数据 - 补偿方式：实物280平方米上限、货币化6万元/平方米、房票可购存量房[8][9][10] - 时间周期：改造流程需1-2年（含控规调整、签约等）[7] - 资金结构：瑶台项目总投资396亿元，资本金缺口依赖专项债[6] 潜在影响与风险 - 二级市场：中心城区优质地块（天河、越秀等）未来出让或提升土拍质量[17][18] - 投资拉动：货币化安置和房票或促进消费，但民间投资增量仍有限[16][19] - 复建房平衡：政府主导可能减少建设量，通过规划调整释放商业用地[21][22] 其他关键信息 - 广州全运会（2025年）推动南中轴区域集体土地拆除[4] - 房票政策2025年放宽，但发展速度未达预期[10] - 复建房成本核算方式：总投入除以周边地价确定可售面积[20]