行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业 涵盖房地产开发及物业管理与服务两个子行业[1][8] * 涉及的上市公司包括中国海外发展 中国金茂 招商蛇口 万科企业 华润置地 金地集团 绿城中国 龙湖集团 越秀地产 新城发展等开发商[92][94] * 以及雅生活服务 中海物业 国贸股份 碧桂园服务 绿城管理控股 绿城服务 万物云 保利物业 融创服务 华润万象生活等物管公司[96] 核心观点与论据：市场趋势恶化 * 7月二手房价格跌幅扩大 追踪的约50个样本城市成交房价环比下降1.1% 同比下降9.8% 环比跌幅较6月的-1.0%和5月的-1.0%有所扩大[1][2] * 87%的城市录得房价环比下跌 虽较6月的93%有所改善 但下跌面仍非常广泛[2] * 二手房挂牌价环比下降0.5% 55%的样本城市出现挂牌价下调[2] * 房源总量持续增加 7月样本城市总挂牌量环比平均上升0.6% 76%的城市录得环比增长[3] * 与2024年9月政策宽松前相比 超过80%的样本城市总挂牌量更高 其中55%的城市挂牌量达到历史新高[3] * 到访量因季节性因素下滑 7月样本城市中介门店到访量环比下降7% 但同比仍增长20%[4] 核心观点与论据：前景预期与风险 * 预计房价将进一步下跌 7月政治局会议对房地产行业提及甚少 政策回应可能持续静默直至房价出现连续显著下跌[5] * 一二手市场的高库存水平以及疲软的销售 加剧了居民对房价的谨慎看法 更多业主愿意亏损出售房产[5] * 贸易谈判的不确定性可能延迟居民的购房计划[5] * 预计下半年房屋销售将保持同比弱势 给房价带来下行压力[5] * 建议采取防御性和选择性策略 领先指标的走弱可能对开发商的销售 利润率和流动性造成压力[6] * 推荐关注两类优质国有房企：消费受益者——华润置地(1109 HK)和华润万象生活(1209 HK) 以及高股息策略——建发国际(1908 HK)和绿城管理控股(9979 HK)[6] 其他重要内容 * 行业观点：对中国房地产行业持与大市同步看法 对中国房地产物业管理与服务行业持吸引看法[8] * 尽管近期高频数据显示重点城市二手房成交量同比下滑10-15% 但考虑到新房推盘减少且二手房价格更具竞争力 预计第三季度重点城市二手房成交量仍将同比增长0-5%[4] * 7月新增二手房挂牌量继续放缓 环比下降5% 同比上升3% 仅23%的城市录得环比增长[3] * 分析师Stephen Cheung持有融创服务股票[39] * 截至2025年6月30日 摩根士丹利持有绿城服务1%或以上的普通股[40]