行业与公司概述 - 行业：中国房地产行业（Asia Pacific）[1][7] - 涉及公司：30家主要开发商（包括国企、半国企及民企），如中国海外发展（0688 HK）、华润置地（1109 HK）、万科（2202 HK）、金茂（817 HK）、越秀地产（123 HK）等[3][10] --- 核心观点与论据 1 销售数据显著下滑 - 7月同比降幅扩大： - 30家主要开发商合约销售同比降25%（6月降33%），7个月累计降26%[1][2] - 前50/100开发商销售同比降28%/27%（6月降26%/26%），7个月累计降13%[2] - 环比季节性疲软：前50/100开发商销售环比降43%/38%，弱于往年平均降幅（30%）[2] - 分化明显： - 国企表现较好：金茂（+49%）、越秀（+19%）[3] - 民企大幅下滑：中南、新城、龙光、宝龙、旭辉、中骏等降幅超40%[3] - 半国企疲软：金地（-58%）、万科（-30%）[3] 2 市场疲软原因 - 政策支持有限：7月政治局会议未提及房地产行业，政策放松需房价连续显著下跌触发（当前未出现）[4] - 高库存压力：一二手市场库存高企，二手房挂牌价持续下跌，卖家亏损出售意愿增强[4] - 居民信心不足：贸易谈判不确定性推迟购房计划，叠加销售疲软加剧价格悲观预期[4] 3 未来展望 - 销售持续低迷：低基数下仍预计未来数月同比负增长[4] - 防御性策略建议： - 推荐优质国企（品牌优势+一线城市资源）：华润置地（1109 HK）、华润万象生活（1209 HK）[5] - 高股息标的：建发国际（1908 HK）、绿城管理（9979 HK）[5] --- 其他重要细节 数据表现 - 月度销售（RMB十亿）： - 华润置地：7月13.3（同比-14%，环比-43%）[10] - 万科：7月13.5（同比-30%，环比+16%）[10] - 金茂：7月8.5（同比+49%，环比-46%）[10] - 累计销售（7M25）： - 前100开发商累计销售1,465亿（同比-13%）[10] 估值与风险 - 华润置地：NAV目标价56.2港元（开发物业DCF折现率8.6%，投资物业资本化率5-8%）[17] - 建发国际：NAV目标价32.55港元（开发物业DCF折现率9.6%）[20] - 风险提示：销售不及预期、政策滞后、库存压力、利润率承压[22][23][26][27] --- 忽略内容 - 合规声明、分析师认证、公司持股披露等非分析性内容[28-86] - 历史评级及价格数据（如无直接关联当前观点）[82][84] 注：所有数据引用自原文标注的[序号]，单位已统一换算为十亿（Rmb bn）或百分比（%）。