行业与公司概述 - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- 核心观点与论据 1 市场整体情况 - 存量与增长：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - 控制率：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - 租金趋势：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] 2 区域分化与重点城市 - 华东（长三角）： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - 华南（珠三角）： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - 华北（京津冀）： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - 华中/成渝： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] 3 需求侧变化 - 电商与618效应：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - 跨境电商调整：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - 美团优选收缩：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] 4 未来供应与风险 - 供应高峰已过：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - 区域风险：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- 其他重要内容 1 数据细节 - 租金峰值城市：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - 土地交易活跃度：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] 2 行业动态 - 冷库市场：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - 非标仓替代：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] 3 未被充分讨论的点 - 华南需求韧性：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - 成都双流租金异常：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- 注：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]