行业与公司 - 中国大陆房地产行业：涉及主要城市二手房挂牌价格指数、经理信心指数、中介网站流量指数等关键指标[5][8][9][16] - 香港房地产行业：包括零售销售预期、住宅库存、新盘销售数据及价格变动[5][35][36][43] - 相关公司： - 中国大陆开发商：华润置地(1109 HK)、中国海外发展(0688 HK)、龙湖集团(0960 HK)、万科(2202 HK)等[5][84][89] - 香港开发商/REITs：新鸿基地产(0016 HK)、九龙仓置业(1997 HK)、领展(0823 HK)[5][72][92] - 信用债发行人：万科(VNKRLE)、龙湖(LNGFOR)、绿城(GRNCH)等[84][111][113][114] --- 核心观点与论据 中国大陆市场 1. 价格与信心指标 - 二手房挂牌价指数：一线城市指数从19.7降至19.3（2024年5月以来新低）[5][8] - 经理信心指数：微升至46.6（仍处低位，低于50枯荣线）[5][9] - 中介网站流量：同比恶化至-24%（前周-15%）[5][16] 2. 销售数据 - 60城新房销售：同比-14%（较前周-25%收窄），较四年均值低68%[5][20][23] - 12城二手房销售：同比降幅从-6%收窄至-4%[5][28][31] 3. 政策与市场情绪 - 政治局会议前“以防万一”心态推动板块周涨4%（跑赢恒指+2%）[5] - 推荐标的： - 大型国企：华润置地、华润万象生活、中国海外发展[5] - 高弹性标的：龙湖、金茂[5] 香港市场 1. 零售与住宅动态 - 零售销售：财政司司长对6月数据“审慎乐观”，预计私人消费转正（利好REITs）[5] - 住宅库存：未售库存降至2.12万套（环比-6%，4Q23以来最低），潜在供应降至10.1万套（连续五季下降）[5][36][39] 2. 新盘表现 - 凯柏峰III：均价1.4万港元/平方英尺（较2023年首批降价18%），开盘售出77%[5][43] - 滙晨II：均价1.9万港元/平方英尺（较上一期+2%但低于二手价8%），售出93%[5][43] 3. 二手市场 - 价格指数：周涨1%（3月2025以来最大涨幅），但估值指数CVI降至58.2（40-60区间预示横盘）[5][54][60] - 推荐标的：太古地产、领展、九龙仓置业[5][72] --- 其他重要细节 信用市场 - 高收益债表现：JACI中国高收益地产指数周涨0.3%，年内累计+10%[7][86] - 投资者关注点： - 万科：深铁整合进展及债券估值（若国有化或收益率降至高个位数）[7] - 龙湖：2025年港元银团贷款再融资安排[7] 数据图表关键信息 - 图8：香港未售库存月数持平于15个月[36] - 图13：香港二手房价较2021年峰值仍低28%[54] - 图20：中国高收益地产债指数2025年表现（1月=100）[86] 风险提示 - 法律声明：报告可能受利益冲突影响（J.P. Morgan与部分覆盖公司存在业务关系）[3][97][100] - 评级分布：全球覆盖股票中50%为“增持”，13%为“减持”[106] --- 注：单位换算遵循原文（如psf=平方英尺，1M=百万）；数据截至2025年7月29日[5][27][43]