新城控股 20250805 电话会议纪要关键要点 公司概况与股价表现 - 新城控股2025年股价表现强劲，截至7月末8月初累计实现30%绝对收益和29%超额收益，显著跑赢深万房地产指数[2][5] - 股价上涨主要受益于三阶段政策与流动性驱动：春节后至两会前（16%超额收益）、美国对等关税政策预期（14%超额收益）、6月下旬至7月下旬流动性宽松（18%超额收益）[5] - 估值从年初0.41倍PB升至最高0.58倍PB，虽有回调但趋势向好，市场关注点转向业绩释放潜力[2][6] 业务与财务表现 - 商业运营业务：2025年上半年表现优于指引，成为未来业绩释放核心驱动力[7][8] - 开发业务：减值压力与行业景气度相关，2024年末计提充分但需关注房价变化影响[10] - 债务结构： - 非关联方债务537亿元（平均成本5.92%），关联方计息应付账款64亿元（平均成本7.94%）[2][13] - 2025年初完成7亿元境内信用债和3亿美元境外债兑付（新发美元债票息11.88%）[2][14] - 利息支出： - 2024年利息支出38亿元（较峰值下降40%），平均融资成本从6.8%降至5.9%[11] - 2025年压降进入瓶颈期，开发贷/信托剩余40亿元，美元债续发增加成本压力[12] 融资渠道与成本 - 权益类：港股配股、A股定增、REITs（公募/私募），但A股渠道成功概率低[15] - 有抵押类：经营性物业贷（4.5%-5.5%）、境内中票（约3%）[15][16] - 高成本渠道：美元债续发新增部分成本较存续高700-800基点[15][16] - 资金出境成本：境内融资出境需扣除10%税费，年化成本增加约3个百分点[18] 风险与挑战 - 短期兑付压力：未来一年半需兑付两笔美元债（6.5亿美元）及五笔境内中票（51亿元）[19][23] - 利息支出情景分析： - 乐观情景（低成本置换）：2026年利息支出较2024年减少1.6亿元[19] - 悲观情景（高成本续发）：利息支出增加4.2亿元，归母净利润增速或显著下降[19][24] - 担保与增信：中再增担保费率0.8%，江苏担保集团费率1%-2%[17][18] 战略与估值修复 - 估值逻辑：核心转向业绩释放能力，NAV测算合理权益价值400-450亿元[22] - 关键措施： - 压降开发业务销售额至200亿元/年，偿付开发贷/信托可减少利息3亿元[25] - 经营性物业贷置换（降100-150基点）或转低息债券（降300基点），潜在利息节省5亿元[25] - 盘活资产通过REITs或权益融资优化杠杆[26][28] - 美元债策略：当前高成本（11.88%）下不适合续发，需等待票息降至7%-8%[27][29] 市场预期与股价催化 - 短期关注2025年10月美元债兑付及三季度CMBS/公司债发行定价[28] - 中长期需验证商业运营增速、开发减值收缩及财务费用管控成效[7][22]