行业与公司 房地产行业 - 北京新房库存压力显著 2025年初至年中库存从6 9万套增至8 5万套 郊区库存接近13万套 总库存达21万至22万套[1] - 深圳房地产市场面临总价过高和低得房率问题 库存量达9 8万套 新房产品更新速度慢[1] - 上海通过一年三次拆迁计划和高额补偿保持房地产市场稳定发展 徐汇地块赔付比例高达1 1 53至1 1 67[1] 核心观点与论据 北京市场 - 北京新政后带看量显著提升 新房整体带看量较上周提升70% 较上个月提升56% 顺义区项目带看量较前一周提升176%[3] - 二手房市场活跃度提升 朝阳区带看量增幅达65%-70% 大兴区增幅最高达88%[4] - 二手房溢价空间普遍提高3-6个百分点 朝阳区五环外溢价空间提高6个百分点[5] - 北京率先出台政策因新房库存增至8 5万套 郊区库存接近13万套 总库存达21万至22万套[6] 上海市场 - 上海总库存量约19万套 通过加大二手房拆迁力度调整库存 今年重点在主城区 明年计划在青浦、奉贤、嘉定和宝山启动大规模拆迁[12] - 上海高端住宅产品起始价通常在2000万至2500万以上 与普通民宅形成明显价格断层[21] 深圳市场 - 深圳新房产品更新速度慢 低得房率项目占比高达50%以上 总体库存量达9 8万套[13] - 深圳二手房价格不适宜刚需购房者 大面积项目成功率仅在65%-72%之间[28] 其他重要内容 拆迁与旧改 - 北京旧改拆迁赔偿比例偏低 最高赔偿比例仅为1 4 海淀区为1 29 朝阳、昌平、房山等赔偿比例更低[16] - 上海拆迁补偿高因工作颗粒度细致 拆迁办责任明确 土地用途透明化公示[18] - 北京和深圳拆迁透明度不足 信息公示力度小 缺乏前置意见征集环节[20] 房企策略 - 房企在高价地块上采取新策略 不急于销售 通过构建圈层和举办品鉴会等活动保持项目价值 延长去化周期至两年[18] - 豪宅产品定义依赖于产品顾问委员会 精准人群标签进行圈层打造[19] 市场趋势 - 一手房价格普遍高于二手房 部分投资客期待政策刺激 影响一手和二手市场[25] - 二线城市如南京、杭州、武汉可能在2026年启动政策 通过拆迁解决二手房对新房销售的制约问题[26] - 北京二手房市场量价平衡线在9 6万套到10万套之间 上海在11 5万套到12 7万套之间[27]