行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1] * 涉及公司包括华润置地（CR Land，1109 HK）、华润万象生活（CR Mixc，1209 HK）、建发国际集团（C&D，1908 HK）[2] 核心观点与论据 * 行业销售加速下滑 7月65城一手房销量同比下降21%（6月为-24%） 33城二手房销量同比下降14%（6月为-8%） 使得年内累计一手房销量下降10% 二手房销量增长收窄至+9%[3] * 房价进一步下跌 NBS 70城一手房价同比下降3.4% 环比下降0.3%（6月环比-0.3%） 二手房价同比下降5.9% 环比下降0.5%（6月环比-0.6%） CREIS十大城市二手房价同比下降5.1% 环比下降0.6% 百城二手房价同比下降7.3% 环比下降0.8%[4] * 库存水平持续上升 CRIC监测70城库存去化月数升至24.1个月（6月为23.8个月） 其中一线城市升至14.5个月（6月14.3个月） 二线城市升至24.1个月（6月24.0个月） 三线城市升至29.8个月（6月29.0个月）[6] * 土地市场表现疲软 CREIS 300城土地成交面积同比下降14.3% 土地流拍率升至8.5%（6月为4.0%） 土地拍卖平均溢价率升至7.8%（6月为5.9%）[7] * 政策应对积极但效果有限 7月多地出台支持政策包括北京优化住房双轨制、长沙推出购房补贴、重庆提供新购住房补贴、成都扩大"房票"使用范围等 但市场情绪仍然疲弱[114] 其他重要内容 * 二手房挂牌量持续增加 50个样本城市中约55%达到历史新高水平 客户看房量同比增长20% 但环比下降7%[5] * 开发商销售表现分化 7月重点开发商总销售额同比下降19% 其中国企中位数下降10% 民企中位数下降28%[115] * 投资建议保持防御性 建议关注能见度高的国企 包括消费受益标的（华润置地、华润万象生活）和高股息标的（建发国际集团）[2] * 行业集中度持续提升 2024年Top 5开发商销售额占比达24% Top 10占比38% Top 30占比65%[117][118]