涉及的行业或公司 * 万科企业股份有限公司（China Vanke A股代码000002 SZ 港股代码2202 HK）[1] * 中国房地产行业[10][15][23] 核心观点和论据 * 公司1H25业绩低于预期 净亏损119亿元人民币 处于业绩预告10-120亿元人民币亏损区间的低端[1] * 流动性出现早期改善迹象但尚不可持续 1H25产生43亿元人民币负自由现金流[1] * 毛利率出现反弹 2Q25毛利率环比提升9个百分点至10% 为自4Q23以来的最高水平[1][7] * 亏损扩大主要因进一步计提了54亿元人民币的存货及应收账款减值损失[1][7] * 公司获得主要股东深圳地铁（SZMC）的融资支持 YTD-25共获得超490亿元人民币融资 包括1H25外部融资250亿元人民币及8月中旬股东贷款240亿元人民币[4][6] * 债务偿还压力依然艰巨 2025年下半年有77亿元人民币债券到期 2026年及2027年分别有100亿和124亿元人民币到期[6] * 土地储备补充步伐缓慢 1H25仅收购6个项目 总建筑面积56万平方米 总地价25亿元人民币[9] * 维持对公司A/H股的卖出评级 目标价分别为人民币60元及港币47元[2][3] 其他重要内容 * 财务指标表现：1H25净营收同比下降26%至1042亿元人民币 剔除减值损失后的核心净亏损为65亿元人民币[8][12] 三项红线指标基本持平 净负债率为87% 现金短债比为044倍[13] * 建设活动放缓：1H25新开工面积（含项目复工）同比下降29%至290万平方米 竣工面积同比下降39%至520万平方米[14] * 销售前景疲软：维持2025年合约销售额1390亿元人民币的预测 同比下降44% 7M25销售额同比下降44%至820亿元人民币[10] * 估值：万科A股和H股目前交易价格分别较2025年底预估NAV折让2%和29% 2025年预期市净率分别为04倍和03倍[3] * 关键上行风险：政府有针对性的全面资金支持 执行良好的资产处置和再融资计划 强于预期的实物市场复苏[15][23]