公司：华润置地 行业：房地产、商业地产、资产管理 核心财务与经营业绩 * 2025年上半年营业额949.2亿元，同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% 核心净利润100亿元，同比微降6.6%[3] * 开发销售型业务签约额1,103亿元，稳居行业前三 结算收入744亿元，结算面积321万平方米 结算毛利率提高3.2个百分点至15.6%[3][7][18] * 经营性不动产业务实现营业额121亿元 购物中心零售额1,101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%[3][10] * 期末总资产规模11,487亿元 资产管理规模4,835亿元，较2020年底增长214亿元[4][13] * 总有息负债率40.7% 净有息负债率39.2% 现金储备1,202亿元[2][4] * 加权融资成本降至2.79%，创近十年新低[2][6] * 中期每股股息0.2元，与去年同期持平[6] 业务分项表现与进展 * 购物中心业务表现强劲，零售额同比增长20.2% 整体出租率97.3%，较2024年末提升0.2个百分点 场均日客流提升至4.8万人 会员数量大幅提升18.5%至7,237万人[10][20] * 写字楼业务实现租金收入8.2亿元，同比下降14.2% 但期末平均出租率维持在75%的行业优秀水平[11] * 酒店业务实现营业收入8.7亿元，同比下降16.3% 两费费率改善0.8个百分点至16.6%[12] * 租赁住房业务稳步发展，实现营业额4.15亿元，同比增长10% 累计在管项目69个，总规模8.5万间，稳定期出租率为95%[16] * 万象生活（轻资产管理业务）核心净利润增长15%至20.1亿元 管理在营购物中心125个，总管理面积1,356万平方米[3][14] * 生态圈要素业务（城市代建、文体场馆等）实现营业额24.6亿元 政府代建新签规模位列行业第一[17][31] * 文体场馆运营与管理业务实现营业额5.1亿元 赛事运营业务营业额破亿[14][15] 战略、转型与未来展望 * 坚持"3+1"一体化业务模式（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素业务）[9][19] * 积极推动向大资管业务战略转型 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台[30][35] * 华润商业瑞泽REIT总市值突破百亿元，后复权收盘价较发行价上涨52% 华润有巢REIT后复权收盘价较发行价上涨73.9%[8][13] * 未来3-5年计划将REITs规模扩大至300亿到500亿之间 预计每年退出资产价值在50亿到100亿之间[36] * 聚焦高能级核心城市布局 一二线城市签约贡献超过九成，收入占比93%[7][18] * 构建"三好十二优"的"好房子"体系（好产品、好设计、好服务），以提升产品标准和核心竞争力[5][22] * 将ESG理念全面融入公司发展战略，目标促进绿色转型发展[19] 市场应对与风险管控策略 * 面对消费市场结构性变化，通过多元化品牌组合和业态融合应对 坚持高能级、全国化战略布局，已在全国25个高能级城市开业125个项目[20][21] * 为应对商业项目出表可能带来的租金收入影响，公司采取五大举措保障租金收入长期稳定 包括存量提效、新开业拓量、收并购补位、明确出表边界、合理管控出表节奏[31][32][34] * 对于现房销售趋势，认为长期将推动市场份额向头部企业集中，有助于优质企业复苏[39][40] * 下半年将保持量入为出的投资策略，聚焦核心区域寻找结构性投资机会 不追高，评估库存压力风险[41] 其他重要细节 * 公司市值保持内房股第一[3] * 经常性业务收入突破200亿，占比超过50%[8] * 2025年上半年新获取18个优质项目，均位于一二线高能级城市，转化率超过40%[41] * 优质商业地产的合理交易cap rate范围：一线和新一线城市为4.5%至6.5%，二三线城市为5.5%至7.5%[37] * REITs回收资金用途受严格监管，主要用于项目改扩建及存量资产收并购[38]