克而瑞｜8 月楼市表现如何？20250831 电话会议纪要关键要点 一、行业与公司 * 行业为房地产行业 公司为百强房企 特别是前十强房企如中海、绿城、招商蛇口、建发、华发、保利、华润、越秀、滨江、金茂、万科、龙湖等[1][5] 二、核心观点与论据 1 百强房企销售表现 * 8月百强房企操盘口径销售额2074亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 处于年内次低水平[2] * 前八月百强房企累计操盘口径销售金额20709亿元 累计同比下降13.1%[2] * 前十强房企表现优于整体 8月操盘金额1127亿元 占比超50% 同比降幅仅7.5%[3] * 企业间分化显著 中海和绿城8月环比增长分别达54.4%和85.2% 招商蛇口、建发和华发增幅约30% 而万科和龙湖则环比下降33%和23%[5] * 半数头部企业环比增长超30% 两家企业单月及累计降幅均超30%[6] 2 新房供应与成交情况 * 8月30个重点城市新增供应522万平方米 同比降28% 环比降36% 前八月累计供应5905万平方米 同比下降18%[7] * 一线城市供应持续不足 8月北上广深新增供应96万平方米 环比降33% 同比降39% 其中北京11万平米(环比降45% 同比降72%) 上海21万平米(环比降45% 同比降48%) 深圳24万平米(环比降50% 同比降33%)[8][9] * 二三线城市供应普遍减少 成都、西安、杭州8月供应环比分别降15%、29%和20% 超2/3城市新增供应低于20万平方米[10] * 前八月30城新房累计成交7869万平方米 同比下降3% 8月单月成交753万平方米 环比降12% 同比降17%[11] * 一线城市8月成交同比降26% 环比降20% 二三线城市同比降16% 环比降11% 北京成交31万平米环比仅降8%为降幅最小[12] 3 市场热度与项目去化 * 整体市场热度下降 北京8月新开盘去化率22%(较7月降8个百分点) 上海57% 广州12% 深圳33%[16] * 核心区高价项目表现强劲 上海前融创一号院项目66套成交48亿元(单套约7000万元)开盘售罄 杭州宁波核心区高价盘集中上市后也开盘售罄[14][15] * 部分二线城市去化率较高 长沙、重庆、成都、宁波、杭州8月新开盘去化率均超70% 长沙达95% 但多数城市开盘去化率仍维持在20%以下[17] 4 二手房市场表现 * 二手房市场与新房趋势一致 30个重点城市8月二手房备案面积1702万平方米 环比降9% 同比降2%[18] * 一线城市二手房表现优于二三线 北京成交122万平米(环比增3% 同比降8%) 上海成交150万平米(环比增3% 同比增11%) 广州深圳环比均降约5%[18][19] * 成都苏州取消限售后挂牌量迅速增加 市场仍以价换量为主[21] * 北京上海老旧小区价格加速下跌 影响购房者支付能力和信心[22] 5 土地市场表现 * 土地成交集中度高 北京、上海、杭州、成都、西安、南京六城占全国300城土地成交金额约34%[23] * 10家房企占百强企业70%以上土地投资[23] * 核心城市优质地块竞争激烈 深圳华润与招商联合体8月以86亿元总价拿下楼板价近6万元/平米地块(经过100多轮竞价) 而武汉南京无锡等地块多以底价成交[23] 6 政策影响与预期 * 北京上海政策调整已产生效果 北京新房降幅最小 二手房环比正增长 与限购调整释放自住需求及提高公积金贷款额度等政策有关[20][26] * 预计9月底可能出台重磅政策影响四季度市场 需求端政策已逐步出台 重点转向新质生产力和高质量城市发展[3][25] * 深圳很可能跟进全面放开限购 不太会像京沪逐步调整[25] * 城市更新和"好房子"标准将是未来政策发力点 但具体定义和标准尚不明确 目前仅在金融新规和容积率计算方面做了技术调整[30][33] 7 未来市场展望 * 先行指标显示主要城市项目来访量环比下滑约15% 预计9月市场仍有压力[13][24] * "金九银十"传统旺季或带来小幅回升 核心区项目快速去化对成交有支撑 但绝对量有限(如苏州宁波仅15万和11万方左右)[13][24] * 预计市场将低位小幅回升 但大幅反转可能性低 同比仍将明显下降[24][25] 三、其他重要内容 * 企业分化主要受单城市单项目拿地能力及开发销售节奏影响[6] * 城市更新和旧城改造力度提升(如上海广州) 但整体规模有限 依赖地方债务支持和土地调规改性[31][32] * 政策效果更多是平缓释放 不太可能出现集中扎堆购买 因购房者对价格更敏感[27]