行业与公司 * 中国房地产行业[1] * 涉及公司包括离岸上市开发商（如华润置地 (CRL, 1109 HK)、中国海外发展 (COLI, 0688 HK)、万科企业 (2202 HK)、新城发展 (Seazen, 1030 HK)、金茂集团 (Jinmao, 817 HK)、绿城中国 (Greentown, 3900 HK)、龙湖集团 (Longfor, 960 HK)）和在岸上市开发商（如招商蛇口 (CMSK, 001979 SZ)、金地集团 (Gemdale, 600383 SS)、华侨城 (OCT, 000069 SZ)、保利发展 (Poly, 600048 SS)、万科A (000002 SZ)）[45][47] * 同时提及房地产价值链上的公司，如贝壳 (BEKE)[7] 核心政策观点与论据 * 国务院发布《关于促进高质量城市发展的意见》，政策重点包括：全面调查现有城市建筑、设施和土地以盘活城市房地产存量，重新利用利用率低的物业（如老旧工厂、空置建筑、闲置传统商业设施）；推进“好房子”高质量发展，支持提升物业管理服务质量、推进城中村和老旧住房改造、鼓励旧住宅区原地更新重建[1] * 地方层面政策与之呼应，上海和广州均宣布计划加速城中村改造[1] 核心市场表现与数据要点 一级市场交易 * 第35周新房成交量周环比平均增长+19%，同比平均增长+1%[2][5] * 分区域看，一线城市成交量周环比+33%，同比-14%；二线城市周环比+19%，同比+7%；三线城市周环比+19%，同比-7%；长三角（YRD）城市周环比+19%，同比-32%；珠三角（PRD）城市周环比+33%，同比+23%；中西部（Central & Western）城市周环比-2%，同比-4%[5][8][10][12][14][17] * 年初至今（YTD），约75个城市新房成交面积（GFA）按城市平均计算同比-5%，按总量计算同比-3%，较2023年水平低-30%，较2022年水平低-27%[7][19][21] * 8月数据：新房成交面积中位数环比-12%，同比-11%，其中一/二/三线城市环比分别为-29%/-3%/-13%，同比分别为-33%/-3%/-15%[7] 二级市场交易 * 第35周二手房成交量周环比平均+1%，同比平均+6%[2][5] * 约20个城市二手房成交量年初至今（YTD）按城市平均计算同比+12%，按总量计算同比+13%，较2023年水平高+12%，较2022年水平高+51%[7][24][26] * 8月数据：二手房成交面积中位数环比-7%，同比-1%，其中一/二/三线城市环比分别为持平/-5%/-10%，同比分别为+5%/+2%/-1%[7] * 中介信心指数（CSI，>50表示看涨房价）周环比平均+3.0个百分点，同比+2.2个百分点；业主报价指数（CAI）周环比平均+0.1个百分点，同比-0.2个百分点[29][32] 库存与去化 * 第35周库存总量周环比+0.2%，较2024年底水平-3.7%[7][34] * 库存去化月数为25.8个月（对比7月25日平均为26.0个月）[7][34] * 分城市层级看，一/二/三线城市库存余额周环比分别为+0.2%/+0.3%/+0.2%，较2024年底水平分别为-7.8%/-1.5%/-3.6%；库存去化月数周环比变化分别为+0.5%/-0.2%/-0.3%，较2024年底水平分别为-1.4%/-2.4%/-9.1%[34][36] 建设与开工 * 高盛房产竣工（GSPC）追踪器显示，8月25日竣工量同比下跌约20%（对比7月25日国家统计局/高盛估计的同比跌幅为-29%/十位数中段，7个月25日同比-17%），高盛预计2025财年竣工量同比-10%[7][38] * 预计8月新开工量同比下跌十位数中段（对比7月25日国家统计局/高盛估计的同比跌幅为-15%/十位数中段），依据是300城土地销售趋势及全国水泥发货率（周环比-2个百分点至44%）[7] 市场情绪与相关销售 * 市场情绪小幅走软，新房搜索活动周环比-0.8%，二手房访客流量周环比-2%，二手房新增供应周环比+7%[2] * 上海在进一步放松房贷利率（HPR）后的首周表现：新房销售（基于网上登记，滞后实际交易2-3周）周环比-27%，但情绪已显着改善，新房搜索活动周环比+6%，中介信心指数（CSI）周环比改善5个百分点[2] * 基于约20个城市的二手房销售趋势，家用电器销售在8月可能录得同比下跌[7] * 贝壳（BEKE）7-8月总交易额（GTV）可能同比改善+4%（新房/二手房分别为-7%/+9%）[7] 估值表现 * 第35周，离岸覆盖开发商股价平均周环比-4%（对比MSCI中国指数-3%），华润置地(CRL)和中国海外发展(COLI)表现相对较好，周环比-1%；在岸覆盖开发商股价平均周环比-4%（对比沪深300指数+1%），招商蛇口(CMSK)表现相对较好，周环比-1%[7][45] * 当前离岸覆盖开发商的平均交易价格较2025年底预估净资产价值（NAV）有33%的折让，2025年预估市净率（P/B）为0.6倍；在岸覆盖开发商的平均交易价格较2025年底预估NAV有10%的折让，2025年预估P/B为0.5倍[7][45] * 当前估值处于周期底部，对比历史低点（2008年下半年、2011年下半年、2014年上半年）[45] 其他重要内容 * 报告来源为高盛（Goldman Sachs）研究团队[3][4] * 报告包含大量详细图表数据，展示不同城市层级和区域的一二级市场成交量、库存、中介及业主信心指数、竣工量预测及开发商估值比较[8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][46][47][48][53][55][56] * 报告末尾附有详细的监管披露、评级分布、冲突利益声明及全球分发实体信息[4][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91]