行业与公司 * 房地产行业 聚焦房价周期规律与市场分析 [1][2][3] * 研究主体为长江证券报告 内容基于全球55个经济体的BIS数据 [2][9] 核心观点与论据 * 房地产价格分析应侧重资产价格和金融周期视角 而非在地化的供需分析 尤其适用于中国等大型经济体 [1][3][4] * 现代货币体系（1970年后）下的房价周期呈现新规律 日本1990年和美国2008年案例因特殊性（银行业危机、全球金融危机外溢）参考意义有限 [5][6][7] * 实际房价数据（剔除CPI）比名义数据更能准确反映资产价值变化 其下跌表现跨经济体相对一致 [8] * 全球195个房价周期按跌幅分为三类：常规周期（跌幅<20%）、小型泡沫（跌幅20%-35%）、大型泡沫（跌幅>35%） [10] * 房价上涨与下跌是独立过程 无强相关性 反弹时间因类型而异：常规周期约2年 小型泡沫约4.5年 大型泡沫约6年 [11][12] * 中国房价自2021年开始下跌 若属大型泡沫（跌幅约40%）则预计2027年见底 若属小型泡沫则2025年底见底 目前进入逐步止跌状态 但实际回升需1年以上甚至2~3年 [13][14] * 房价涨回前高概率差异大：小型泡沫13年内涨回概率80% 大型泡沫20年内涨回概率仅40% [15] * 不同经济体房价复苏路径不同：大型经济体（如美国）依赖宽松政策与资产负债表重置 小型经济体依赖新增长行业驱动 财政与货币政策的中长期安排至关重要 [16] 其他重要内容 * 估值指标（房价收入比、租售比）判断止跌并不可靠 往往滞后于实际拐点 直接观察房价数据更具领先性 [17] * 北京/上海与纽约/伦敦的租售比无法直接比较以预测走势 各经济体房价止跌时的房价收入比差异显著 [18] * 发达国家房价收入比普遍低于发展中国家 这与经济增长预期（类似PEG模型）相关 中国因居民收入增速下降及低房地产税普及率 导致房价收入比较高 [19][20] * 租售比本质跟随全球经济增长及流动性波动 不能作为绝对标准 其与房贷利率重合时可能预示止跌 但需满足居民预期稳定等前提条件 [21][22][23] * 政策建议：通过适度调降贷款利率和宽财政支持修复居民资产负债表 以推动市场回暖 [24]