中国房地产行业八月数据普遍疲软，市场对“金九”预期低迷，高盛研究显示价格下行压力持续，开发商流动性挑战依旧，政策效果成为关键观察点。 行业与公司 * 行业为中国房地产行业，涉及全国及不同能级城市的销售、价格、建设活动和开发商策略分析[1][4][7] * 公司提及高盛（Goldman Sachs）跟踪的六家活跃拿地的开发商[8][69][72] 核心观点与论据 八月市场表现 * 八月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和14%，竣工量同比下降21%，均符合预期[1][7] * 八月新开工面积同比恶化至下降20%，低于预期[1][7] * 二手房销售量同比中个位数百分比（MSD%）下降，基本符合预期[1][7] * 新房和二手房价格持续下跌，其中二手房价格环比下降0.6%，跌幅大于新房的0.3%，一线城市新房价格相对更具韧性，环比仅下降0.2%[1][4][7] * 高盛覆盖的六家开发商八月拿地支出占合同销售额的38%，低于前七个月平均的51%，项目平均毛利率为21%，75%的土地投资集中于一二线和前十城市[8][69][72] 九月市场展望 * 预计价格疲软将持续，尤其二手房价格将面临比新房更大的下行压力，但高端城市新房价格（在同等可比基础上）可能更具韧性[1][9][10] * 预计新房交易量/额和建设活动将延续当前的同比下滑趋势，新房销售面积和销售额同比预计分别下降约10%和低双位数百分比[1][4][9][13] * 预计二手房交易量同比趋势可能边际改善，达到同比基本持平[1][9][14] * 预计新开工和竣工活动将延续约20%的同比降幅[4][9][15] 开发商流动性及政策关注点 * 开发商流动性依然严峻，估算2025年资金缺口为3.3万亿元人民币[4][52][53] * 需求侧综合评分在九月中旬为40/100，较八月中旬的41/100略有下降，其中基本面评分30/50持平，情绪评分11/50降至10/50[4][52] * 需密切关注的关键因素包括：金九银十期间主要城市/项目的销售表现、一线城市核心区域会否进一步放宽购房限制、更多抵押贷款利率下调及购房补贴、政府收储进展及对非地方政府融资平台房企的资金分配、外汇债券发行的恢复等[1][4][17][19][53] 其他重要内容 * 截至八月，已竣工未售出的住宅库存面积环比下降1%至4.02亿平方米，较2025年2月的历史高点下降7%[7] * 八月土地交易量/价值（不含工业用地）同比分别下降22%和30%，使得前八个月土地交易量同比下降11%，价值同比上升10%[26][33] * 八月全国土地拍卖溢价率除一线城市外均环比下降，而土地流拍率在低线城市略有缓和[35][38]