涉及的行业与公司 * 行业为香港房地产行业 重点关注住宅市场 [1] * 涉及的公司包括开发商 新地 新世界发展 恒基兆业地产 嘉里建设 会德丰 九龙仓集团 以及收租股 如希慎兴业 领展房地产投资信托基金 太古地产 恒隆地产等 [4][28][42] 核心观点与论据 利率进入下降周期 对楼市构成支持 * 香港最优惠利率下调12.5个基点至5.125% 新造住宅按揭利率降至3.375% [1] * 市场预期美联储至2026年底累计减息142个基点 汇丰推出2.73%的定息按揭计划 预计到2026年底有效按揭成本将降至约2.7% [1] * 基于3.7%的租金收益率 正利差将从目前的20个基点扩大至约100个基点 预计减息将支持近期住宅成交量 利好开发商及高负债公司 [1] * 回归模型显示 HIBOR每下降100个基点 与住宅销售增长约8%负相关 调整后的R方为0.61 [2] * 预计1个月HIBOR将从目前的3.4%降至2025年底的2.2%和2026年底的1.6% 预计未来12个月住宅销售将比过去12个月平均水平增加14% [2] 成交量复苏但买家对加价持谨慎态度 楼价保持平稳 * 2025年前八个月私人住宅成交量已增长13-15% 年化成交量预计可达19,400伙 和38,000伙 恢复至2018-2019年水平 [3] * 但中原城市领先指数年内大致持平 定价仍然疲软 [3] * 开发商以较高价格推售新盘 但买家不愿承受大幅加价 例如恒基Highwood和太古Headland Residence的首批销售率仅53-55% 其平均售价分别为每平方呎17,988港元和17,565港元 较附近二手房价高出13%和22% [3] * 提供折扣的楼盘继续获得强劲兴趣 新世界House Muse以较Highwood折让6%的价格推售 获得38倍超额认购 [3] * 重申2025年楼价可能保持稳定 待库存消化后 2026年有望温和复苏0-5% [3] 股票推荐与估值观点 * 在开发商中 预计会德丰 恒基兆业地产和嘉里建设将表现优于同业如新地 因后者股息收益率紧张 [4] * 也看好恒隆地产 因HIBOR下降应能减少利息支出 [4] * 将会德丰的目标价上调14%至11.20港元 反映资产净值折让从40%收窄至35% 支持因素包括Villa Garada和Grand Mayfair的强劲销售 以及可能减少以股代息 [4] * 会德丰股票仍提供5.8%的股息收益率 与恒隆地产持平 市场尚未完全反映其495亿港元净现金状况带来的好处 该状况可支持每股股息和高利润率土地收购 [4] * 提供香港地产公司融资成本 净负债权益比 债务到期分布 核心盈利对融资成本下降的敏感性 以及股息支付率的详细比较 [28] * 提供香港地产公司估值比较 包括当前股价 目标价 资产净值折让 股息收益率 以及与历史水平的比较 [29] 其他重要内容 潜在风险因素 * 香港房地产行业的关键风险包括 宏观经济状况疲弱 新住房供应逐渐增加 以及美联储加息幅度超预期 [30] 数据图表支持 * 图表显示预计新按揭成本将从目前的3.5%降至2026年底的2.7% [7][8] * 图表显示香港一手及二手住宅成交量年内迄今增长13-15% [9][10] * 图表显示未来12个月总住宅销售成交量预计将恢复至2018年水平 [11][13] * 图表显示回归模型预测与历史住宅销售轨迹基本吻合 [14][16] * 图表显示历史利率变动事件与住宅销售趋势 [17][19] * 图表显示周末新房销售复苏比2024年更持续 [20][21] * 图表显示一旦开发商要求更高售价 新盘销售率下降 [22][23][24] * 图表显示二手成交量近期也放缓 因大部分折让放盘已被吸收 [25] * 图表显示预计住宅去库存将在今年底完成 库存月数预计为30个月 [26] * 图表显示由于土地销售减少 长期住宅供应也已见顶并下降 [27] 披露信息 * 报告由瑞银证券亚洲有限公司编写 分析师认证和必要披露从第7页开始 [5][6][31][32][33] * 列出涵盖公司的评级 当前价格和目标价 [34][35][36][37][38][39][40][41][42] * 披露瑞银持有某些公司0.5%或以上的长仓或短仓 以及瑞银证券香港有限公司是某些公司香港上市证券的庄家 [43]