涉及的行业与公司 * 行业：香港房地产股票（包括住宅、商业地产、综合企业及房地产投资信托基金）[1] * 公司：报告重点覆盖并给出投资评级的公司包括： * 机会一（落后股与高股息）：恒基兆业地产 (0012 HK)、长江和记实业 (0001 HK) [4] * 机会二（资本循环）：希慎兴业 (0014 HK)、香港置地 (HKL SP) [5] * 机会三（新增长动力）：太古地产 (1972 HK)、恒隆地产 (0101 HK) [6] * 其他覆盖公司：报告中估值摘要表格还提及了长实集团、新世界发展、信和置业、新鸿基地产、九龙仓集团、嘉里建设、九龙仓置业、冠君产业信托、领展房产基金、置富产业信托、怡和集团、港铁公司、太古股份公司等 [24] 核心观点与论据 * 市场复苏持续：香港住宅市场正按预期复苏，价格恢复温和增长（年初至今+1.3%），成交量稳步改善 [2] * 成交量预期上调：基于当前运行速度，一手住宅成交量可能超过预期，同比增长13%至1.9万套，达到五年高位 [2] * 利率环境支持：近期降息后，实际按揭利率已降至3.375%，从持有成本角度支撑楼市，经济学家预计在2025年12月和2026年3月还将各有25个基点的降息 [2] * 行业盈利预期上调：共识盈利预测可能因销售改善、正财富效应及借贷成本下降而上修，预计开发商将平衡销量与利润，推动2026-27年盈利增长 [3] * 三大投资机会： 1. 落后股与高股息：在降息周期中，看好股息率约7%且基本面改善的公司，如恒基兆业（住宅市场复苏主要受益者）和长江和记（盈利及股息前景改善）[4] 2. 资本循环：有助于从市净率角度释放价值，如希慎兴业通过出售竹翠园快于预期的资本回收增强了股息确定性，香港置地在新策略下专注于资本回收可能继续带来惊喜 [5] 3. 新增长动力：太古地产多个商业项目将从2026年起分阶段开业，为其租金收入增长奠定基础；恒隆地产随着杭州西湖66项目竣工，将迎来新的租金收入流 [6] 其他重要内容 * 具体公司估值与目标： * 恒基兆业地产：目标价34.20港元，较现价有25.3%上行空间，2026年预测市盈率13.3倍，股息率6.6%，净资产折让48% [11][25] * 长江和记实业：目标价60.00港元，上行空间19.3%，2026年预测市盈率7.0倍，股息率6.7%，净资产折让64% [11][25] * 希慎兴业：目标价18.60港元，上行空间16.7%，2026年预测市盈率8.2倍，股息率6.8%，净资产折让70% [11][26] * 香港置地：目标价8.11美元，上行空间26.3%，2026年预测市盈率17.3倍，股息率3.7%，净资产折让41% [11][26] * 恒隆地产：目标价9.20港元，上行空间6.9%，2026年预测市盈率8.9倍，股息率6.0%，净资产折让58% [11][26] * 太古地产：目标价23.90港元，上行空间8.9%，2026年预测市盈率16.0倍，股息率5.2%，净资产折让54% [11][27] * 盈利预测对比：报告提供了HSBC与市场共识的盈利预测对比，显示对部分公司（如恒隆地产、希慎兴业、嘉里建设、长江和记等）的盈利预期显著高于共识 [23] * 风险提示：针对各推荐公司列出了下行风险，主要包括销售不及预期、租金下滑、项目延迟、股息削减、宏观经济走弱、利率意外上升等 [25][26][27] * 行业估值概况：覆盖的开发商、收租股、综合企业及房地产投资信托基金普遍交易于大幅净资产折让状态，加权平均折让分别为56%、56%、35% [24] * 数据支持：报告通过图表展示了住房价格与租金指数趋势、住宅收益率与按揭利率对比、一二级市场成交量以及行业盈利增长与股价表现关系等数据 [12][14][16][18][20]