行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国内地房地产行业[1] * 纪要提及的房地产企业包括华润置地、建发、滨江[2] 核心观点与论据 1 楼市调整的核心问题与现状 * 本轮楼市调整的核心问题在于存量库存较高，尤其35个城市拿证未售库存维持在40个月以上，表明供给压力依然存在[1][3] * 房地产企业新开工面积自2020年以来大幅下滑，2024年全年下滑20%，2025年前8个月又下滑19.5%[3] * 全国70个大中城市房价自2021年以来持续降价，2025年二季度以来降幅扩大趋势明显[4] * 居民可支配收入增速放缓，目前维持在约4.7%-5%左右水平，对未来收入增长预期也延续2024年以来的下滑趋势[4] 2 楼市企稳的关键条件与借鉴经验 * 楼市止跌回稳需满足经济复苏带动收入反弹、租金回报率高于国债收益率、新增住宅库存大幅下降等条件，借鉴美国经验[1][5] * 美国房地产市场在次贷危机后企稳，二手住宅价格跌幅约33%，新住宅价格跌幅约18%，成交量企稳略早于价格企稳约半年[4][5] * 香港楼市在1997年金融危机后企稳，房价跌幅达66%，成交额跌幅约46%，成交套数下降超过30%[6][7] * 香港楼市企稳得益于经济回升（2004年GDP增速达8.7%）、房价下跌使居民置业负担减轻（平均按揭款占家庭收入中位数从85%降至17%），以及租金回报率高于国债收益率[1][7][8] 3 当前内地楼市的分析与展望 * 居民购房意愿和能力是楼市企稳的关键，但目前整体意愿不足且购买力下降，受收入预期、房价预期收益率、房贷利率、理财收益等多种因素影响[1][3][4] * 内地购房成本已显著降低，以千万元二手房为例，考虑价格下调30%、首付及利率调整后，总购房成本降低超过43%，月供从4.1万元降至2.6万元[10] * 全国百城租金回报率已高于10年期国债收益率，但仍低于贷款利率，未来需关注降息进展及收储政策，以优化供需结构[1][10][11] * 预计2025年全年销售面积同比降幅收窄至6%左右（相比2024年12.9%的降幅），成交量接近底部后价格仍有调整空间[1][12] * 投资建议关注历史包袱轻、库存结构优化的房企，如华润置地、建发、滨江，这些企业过去一年取得了相对不错的股价表现[1][2][12] 其他重要内容 * 政策方面，5年期LPR已由2024年9月的3.85%降至3.5%[2] * 从供应端看，香港新批售住宅数量在2003年较2002年下滑56%，一手住宅销供比在2003年提升至150%，供给大幅收缩有助于房价企稳[9] * 判断市场趋势需密切关注政策催化及相关估值指标变化，如租金回报率、贷款利率和国债收益等[12]