行业与公司 * 纪要主要涉及中国房地产市场 特别是上海和北京等核心城市 同时涵盖全国整体表现[1] * 提及的开发商包括中海、招商蛇口、绿城、保利、滨江、华发、万科、建发、越秀、华润、金茂等[26][39] * 同时提及地方城投国企如城投控股及贝壳等企业[39] 核心观点与论据 市场整体疲弱 政策效果短暂 * 2025年房地产市场表现疲弱 传统"金九银十"销售旺季未达预期 全国重点城市新房和二手房成交量均未达往年水平[2] * 上海8月底新政短期提振市场 外郊环区域交易占比从36%翻倍至最高76% 但整体成交量绝对值仍偏低 政策红利持续时间预计仅一个月[1][6][14] * 上海9月新房成交面积约54万平方米 环比增36% 同比增18% 但绝对量仍不足显示市场活跃[3][4] * 北京9月新房成交3,327套 同比增30.1% 但政策效应仅持续到9月初 长期效果有限[3][18] * 政策端口虽有零星放松 但未能带来显著市场回暖 除非政府采取直接货币补贴如棚改或城市更新 否则现有政策难以产生特别好效果[2][20] 二手房市场表现相对优于新房 但受公积金限制 * 前三季度全国二手房累计成交约17万套 同比增17% 尤其一、二线城市周度交易量优于新房[5] * 但由于公积金使用限制（仅能用于购买新房） 导致二手房反弹力度较弱[5][9] * 上海二手房挂牌量在政策出台后首日为38万套 一个月后回落至35万套并趋于稳定 2025年新增挂牌与每月成交量基本达到供需平衡 而2024年新增挂牌约2万套 月成交仅1.8万套 供大于求[10] * 上海二手房价格自5月起加速下跌 中原二手房价格指数2025年累计下跌约6-7% 2024年全年下跌11%[10] 市场内部分化显著：价格段、区域、产品类型 * 政策对两头价位段影响明显：上海300万以内刚需产品占比从8月7.93%升至9月9.02% 1,500万以上豪宅占比从13.9%提升至19.22%[7][8] * 区域方面 上海内中环及外郊环区域交易量显著提升 内中环占比从8月6.79%增至9月10%以上 外郊环从14%左右增至18%左右[7][8][11] * 上海房地产市场呈现新旧盘分化 新盘涨幅显著（如金陵华庭） 结构性带动明显 上海是全国唯一连续74个月无跌幅的城市 而二手房整体价格下降 但优质产品保持稳定[15] * 部分质地较好的老破小板块（如新华路板块）价格趋稳甚至略有上涨 与2023年相比上涨约1,500元 远郊区（宝山、奉贤、金山）老破小交易活跃度提升[13][14] * 上海中环以内房价基本在每平方米11万元左右 总价1,000万至1,200万元的改善型住房处境尴尬 开发商姿态高 让步少[16] * 上海远郊区新房市场通过价格让步、折扣和赠送车位等方式吸引买家 如临港新城9月成交量排名第五 一套300多万元新房佣金奖励可达七八十万元[17] 供应、去化与土地市场走弱 * 供应量影响成交量：上海9月供应4,681套新房（8月仅2,300多套） 北京9月供应增至5,400多套（8月1,500多套） 大量新增供应推动成交增长但实际提升不显著[19] * 9月核心城市推盘量25,000多套 去化率44.6% 10月仅5城市推盘 共2,966套 去化率24.5% 除杭州（9月66% 10月54%）外 北京、上海、武汉、南京等城市去化率均大幅回落 表明9月良好表现依赖大量优质项目供应 难以持续[23] * 截至2025年10月12日 仅4家重点房企开盘 去化率12.8% 对比9月14家重点房企开盘 推出超10,011,000套 去化率48.1% 十月份滨江（64套, 100%）和绿城（30套, 93%）表现较好 建发（828号, 4%）和越秀（104号, 4%）较差[25] * 土地市场结构性走弱：2025年9月全国土地成交金额增8% 土拍面积累计降7% 流拍率下降但溢价率走低 楼板价走低 影响开发项目质量[33] * 2025年1-9月全国住宅土地出让金同比增18.3% 面积减1.9% 各类用地土地出让金增8.3% 面积减6.9% 土地成交走弱压制新开工、施工和竣工面积[37] 开发商表现与投资建议 * 中海（拿地金额超1,000亿 占比149%）、招商蛇口、绿城、保利、滨江（拿地金额352亿 占比176%）等拿地强度较高 通过购买优质土地快速开盘发展 而万科因资金不足难以大量拿地[26] * 地产股主要驱动因素是政策 其次是趋势 再次是个股基本面 当前政策预期提升[38] * 可关注具有一定基本面的公司（滨江、华发、招商、保利、建发股份等） 港股（绿城、建发国际、越秀、华润、中海外、金茂） 地方城投国企及贝壳 若有大规模资金投入收储拆迁 这些股票将受益[39][40] * 板块机构持仓不高 估值较低 若有实质性政策进步落地 股票端将产生积极反应[40] 其他重要内容 城市间与不同能级市场差异 * 2025年一线城市房价比2024年减少3,200多元（主因上海） 二线城市房价降206元 三四线城市降3,337元[28] * 有77个城市连续公布数据 一二线城市累计同比降13% 三四线降9% 十月份累计同比降6% 一二线降7% 三四线降2% 一二线跌幅明显 三四线基本已无可跌[27] * 核心城市挂牌情况：北京挂牌141,361套 计划周期9个月 新房周期26.4个月 9月挂牌均价比8月降611元；深圳挂牌78,922套 计划周期13.6个月 新房周期13.1个月 9月底挂牌增3,000多套 售价减480亿元；广州挂牌147,762套 计划周期15.6个月 新房周期21.8个月 比9月底增6,900多套 价格降261元；上海挂牌98,000多套 消化周期5个月 新房周期13.5个月 比8月增480套 比9月增682元[30] 消费者行为与市场情绪 * 部分消费者选择卖旧换新 置换意愿明显 总价千万级新盘流速放缓[14][15] * 消费者对未来收入预期偏保守 更倾向于租赁车位而非购买[17] * 房价预期管理至关重要 担心下跌的预期可能自我实现 自然见底较难 政策是关键观察对象[35] * 交易量重要性不及价格 价格企稳需要交易量支持 而这需政策维系[36] 市场前景展望 * 未来半年到一年内 房地产市场保持平稳可能性较低 市场格局复杂 优质项目供应有限 二手房价格持续走低 新房二手房表现难同步[22] * 2025年下半年开盘去化数据比上半年改善 但绝对值仍低 预计2026年第二季度后压力增加 2025年春节前后市场维持现状[24] * 当前市场成交量保持平稳 未进一步下滑 但持续性不佳 年底下滑风险低 明年第一季度后可能偏弱[29] * 通过人工导向（如收紧二手房贷款）将客户导向新房 有助于支撑新房市场复苏[21] * 稳住当前市场问题不大 但实现显著改善需国家政策支持[34]