行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1] * 纪要涉及的公司包括被追踪的开发商，例如中国海外发展（COLI）、金茂（Jinmao）、保利发展（Poly A）、万科（CMSK）、绿城（Greentown）等[11][78] 核心观点与论据 9月市场表现总结 * 9月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和12%，符合预期，但价格表现更为疲软[2][10] * 9月70个城市新房和二手房价格环比分别下跌0.4%和0.6%，价格下跌范围扩大[10][28] * 尽管一线城市（T-1）近期放宽了购房限制，但其新房和二手房价格环比仍分别下跌0.3%和0.9%，表现疲软[10] * 二手房销售量为同比增加16%，超出预期[2][10] * 新开工面积同比降幅收窄至14%，竣工面积同比转为增长1%，均超出预期，但房地产开发投资（FAI）同比降幅扩大至21%，为2023年以来单月最大降幅[2][10][28] * 9个月累计（9M25）新房销售面积和销售额同比分别下降6%和8%，新开工面积同比下降19%，竣工面积同比下降15%[2][10][28] * 已竣工未售出的住宅库存环比下降1%至3.99亿平方米，较2025年2月的历史高点下降8%[10] * 追踪的六家开发商9月土地收购支出占其合同销售额的54%，项目平均毛利率（GPM）为26%，土地投资策略在地理分布上更加多元化[11][78] 10月市场展望 * 预计价格疲软将持续，尤其是各城市二手房价格，而一线城市新房价格（在同等可比基础上）将保持相对韧性[3][12] * 预计新房交易量/额和新开工面积的同比降幅将从9月水平适度扩大，而竣工面积在季节性因素推动下同比将持平[3][12][16] * 预计二手房交易量同比趋势将转负，出现低十位数百分比（low-teens）的同比下降，部分原因是基数效应不利[3][12][17] * 预计10月新开工面积将出现高十位数百分比（high-teens）的同比下降，竣工面积同比持平[18] 开发商流动性挑战 * 根据9个月数据推断，预计2025年开发商资金缺口将保持环比平稳，为3.3万亿元人民币[7][59][62] * 开发商流动性根本上取决于销售改善或政府加大回购力度，但目前对陷入困境的民营房企（POEs）而言尚不明显，因为民营房企从回购相关的地方政府专项债券（LGSB）中获得的份额不到20%[59] 政策预期 * 随着房地产市场持续疲软和中美贸易政策不确定性重现，对住房领域新政策支持的预期正在上升[4] * 考虑到当前宏观环境下就业市场和收入预期改善需要时间，认为针对提振总需求的政策可能更有效[4] * 未来几个月的主要政府会议包括二十届四中全会、政治局会议等[4] 其他重要内容 需求与情绪指标 * 截至10月中旬的综合需求指数为39/100，较9月中旬的40/100略有下降，比历史周期中位数水平低约23%[7][58] * 情绪指数在10月有所减弱，表现为新房搜索活动低迷、二手房成交速度缓慢、二手房挂牌量环比上升以及中介信心略有恶化[58] 土地市场动态 * 9月全国土地（不含工业用地）成交面积同比转为增长1%，成交金额同比下降8%，降幅收窄[28] * 10月土地交易价值前五的城市包括无锡、淮安、盐城、广州和绍兴，显示土地收购在地域上更加多元化，并涉及较低线城市[19] 近期政策重点 * 9月以来中央层面的政策主题包括土地盘活和需求支持[85] * 国家外汇管理局（SAFE）放宽了境外投资者购买住宅物业的限制[85] * 国务院授予试点地区在土地资源管理上更大的自主权，并承诺盘活现有土地存量[85] * 截至9月底，已有7万亿元人民币的“白名单”项目贷款获得批准，支持了1600万套住房的建设交付[85]