财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，增长4.6%，符合预期 [4][17] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高40个基点 [17] - 核心社区基础租金收入第三季度增长5.5%，年初至今增长5.5% [18] - 第三季度核心物业营业收入增长3.1%，核心物业运营费用增长50个基点 [21] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [19] - 核心公用事业及其他收入年初至今增长4.2% [19] - 公用事业收入回收率年初至今为48.1%，比去年同期高约150个基点 [20] - 全年核心物业营业收入增长预期为4.9%（中点），核心基础租金增长预期：MH为5%-6%，RV和码头为-20基点至+80基点 [22] - 第四季度季节性加临时性收入预计下降13.3%（中点），全年预计下降8.8% [23] - 全年核心物业运营费用预计增长40基点至1.4% [23] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度实现6%的租金增长 [19] - 核心RV和码头年度基础租金收入（占总RV和码头基础租金收入约70%）第三季度增长3.9%，年初至今增长3.9% [19] - 年初至今核心组合季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [19] - 第三季度非核心组合产生的物业运营收入为180万美元，年初至今为830万美元 [21] - 第三季度增加了476个年度RV站点 [13][80] - 佛罗里达州MH组合入住率达到94% [11] - 亚利桑那州和加利福尼亚州MH市场入住率达到95% [12] - 向新购房者提供的市场租金涨幅为13% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净移民最多的州之一，支持了坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩等关键子市场的需求 [11] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [11] - 完成了Cloverleaf Farms的103个站点扩建，这是墨西哥湾沿岸MH社区的第二阶段开发，总共增加了170个站点和一个便利核心区 [13] - 第四季度加拿大客户的预订量同比下降约40% [40][41] - 加拿大客户约占RV总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（略高于2100万美元）大致平均分配给季节性和临时性客户 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 扩张战略利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度 [12] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩建站点，2025年目标为400至500个站点 [49][50] - 营销工作侧重于利用技术和对客户旅行模式及生活方式的洞察，覆盖全国800万RV车主 [6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - Thousand Trails会员重视新的基于订阅的分级福利会员资格，可以在线购买 [7] - 公司继续与居民合作，确定并优先考虑社区内的资本改进 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国有约700万套制造业住房，居住着超过1800万人，约占全美住房的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [5] - 目标人群包括近7000万婴儿潮一代和6500万X世代成员 [6] - 季节性客人越来越寻求预订住宿和到访多个地点的灵活性 [7] - 预计到10月将向50%的MH居民发出2026年租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [8] - 超过95%的年度RV站点年度费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季为拉尼娜模式，南方天气更暖更干，北方更冷更湿，使得阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [14] - 高质量、年龄限定的MH资产继续获得最佳融资条件 [26] - 收购高质量的MH组合很困难，因为所有权非常分散，资产表现良好，业主出售意愿不强 [46][47] 其他重要信息 - 第十一届年度"百日露营"活动在社交媒体上获得超过4600万次展示，收到近1100张照片投稿 [15] - 公司在信贷额度和ATM项目上可获得超过10亿美元的资金 [25] - 十年期贷款的当前报价在5.25%-5.75%之间，贷款价值比为60%至75%，偿债覆盖率为1.4至1.6倍 [26] - 公司没有在2028年之前到期的担保债务，所有债务的加权平均期限接近八年 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及MH和RV之间差距缩小的问题 [28] - MH和RV年度费率上涨的过程非常相似，物业运营团队审查竞争环境并设定来年费率，今年情况与往年非常相似，没有异常 [29] - 年度费率上涨有所缓和是普遍市场力量的结果，与两个物业类型之间的关系不大，更多与市场整体节奏有关 [30] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及影响预订的因素 [31] - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，10月天气温和，美国和加拿大都没有恶劣天气，这稍微抑制了预订 [32] - 政治问题导致一些加拿大客户在前往美国前犹豫 [33] 问题: 第四季度指导是否假设加拿大客户的预订量下降40%，或者他们只是等待更长时间预订 [38] - 第四季度季节性加临时性收入预计下降13.3%（中点），主要与加拿大客户的预订量较低有关，这导致与7月发布的先前指导相比出现了270万美元的不利变化 [38] - 加拿大客户约占RV总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（略高于2100万美元）大致平均分配给季节性和临时性客户，第四季度通常赚取全年季节性收入的25%和临时性收入的15% [39] - 当前加拿大预订进度比去年同期下降约40% [40] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度看到的进度相似 [41] 问题: 第四季度FFO指导范围与全年范围存在差异的原因 [44] - 没有特别原因，只是延续了全年使用的惯例，即全年指导范围保持0.10美元 [44] 问题: 在MH领域是否有更多开发或收购机会 [46] - 收购高质量的MH组合很困难，因为所有权非常分散，资产表现良好，业主出售意愿不强 [46][47] - 公司认为继续投资于现有物业能带来良好回报，2025年目标增加约400至500个扩建站点，处于过去五年年开发量的较低端 [49] - 目标是在可预见的未来每年维持500至1000个站点的开发范围，但年度间会有波动，近期在获得许可和完成开发方面遇到一些阻力 [50] 问题: MH租金上涨的历史趋势以及MH组合入住率下降的原因 [54] - 与客户的租赁协议中，50%基于市场，另外50%与CPI挂钩，其中一半是租金控制或其他直接CPI联系，另一半是长期协议（通常为两到三年，主要在佛罗里达州） [55] - 2026年已通知的50%更倾向于佛罗里达州居民，并且有更高比例的客户转向市场租金，1月份的通知往往略高，随后受CPI波动影响 [56] - 入住率趋势方面，第三季度入住率有所增加，年初至今Q1和Q2受到去年飓风影响的遗留问题，但现在已过去，趋势回到增长轨道 [57] 问题: 关于费用控制以及明年费用趋势的思考 [58] - 公司重点关注占费用三分之二的公用事业、工资以及维修和维护费用 [59] - 2025年在工资费用方面受益，因为应对了RV临时性业务的挑战，全年趋势接近持平，但这不一定是长期运行率 [59] - 2025年4月的保险续期有利，比去年同期下降6% [59] - 2024年看到房地产税显著增加，特别是在佛罗里达州，基于2025纳税年度的初步修剪通知，这一趋势有所逆转，预期有所缓解，但2026年房地产税可能继续波动 [59][60] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，对明年影响有多大 [64] - 很难将第四季度的情况视为2026年的运行率，因为当前环境可能在未来十二个月内改变 [64] - 参考点只有疫情期间，当时有旅行限制，包括影响季节性和临时性收入预期的边境关闭，2021年1月预计当年季节性和临时性收入下降1000万美元，但到4月电话会议时结果好于预期，最终下降600万美元 [64][65] - 最后一刻的预订很重要，随着天气变化，预订进度会增加 [65] 问题: 是否有任何数据点表明40%的下降不是底部或不会持续一段时间 [66] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，从长期观察预订进度的历史来看，这是当地天气情况的函数，当下雪时电话就会响，公司不认为这会改变 [66] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用与收入的关系是否会在某个点失效 [68] - 在物业层面确实有固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，但运营团队会每日评估，确保高效运营 [69][70] 问题: 关于年度RV的5.1%涨价，何时能清楚了解市场接受度，以及凤凰城市场的早期情况 [74] - 部分RV年度费率上涨现已生效或在未来几个月随着冬季开始而生效，因此现在就能看到年度续约的可见性 [75] - 夏季的续约通常在第二季度中期生效，那时才能开始获得客户接受度的可见性 [75] - 在加拿大年度客户方面，没有看到他们对留在公司的意愿下降，也没有看到他们中房屋销售活动增加，一切趋势积极 [76] - 阳光地带的进程处于早期阶段，夏季的通知目前正在发出，早期可见性显示今年非常像运行率年份，没有异常模式，接受率正常 [78][79] - 第三季度增加了475个年度RV站点，这是一个非常高的水位标记 [80] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气和政治环境各占多少，为何政治不影响年度RV客户 [85] - 听到的原因是，之前预订过但现在没有预订的客户是由于政治问题而不感兴趣 [85] - 不影响年度客户是因为年度客户已经在公司物业上安家，投入了资本，做出了承诺，而季节性客户尚未动身南下，这是看到的差异，主要是当前政治氛围的函数 [86] 问题: 第四季度指导中，关于用非加拿大客户回填加拿大需求以及最后一刻预订的假设 [87] - 参考疫情期间的处理方式，当时预计一个数字但结果好得多，因为用美国需求填充了物业 [87] - 加拿大物业的影响集中在少数几个物业，公司继续向美国客户营销这些以前因为被加拿大客户预订满而没有向他们开放的物业 [88] 问题: RV和码头年度收入略弱于预期，是否仍受风暴损坏物业影响，这些物业是否已恢复在线 [92] - 影响码头组合的是三个特定物业此前被风暴损坏，正在花更多时间完成许可流程和施工，预计这些物业将在2026年完全恢复在线 [93] - 没有看到整体需求的影响，影响主要是这些物业容量减少所驱动 [94] 问题: 除加拿大外的季节性和临时性RV趋势如何 [98] - 除加拿大外，其余部分的预订水平或进度与2025年年初至今看到的情况相似 [98] 问题: 2026年RV收入增长的构成部分，今年收入增长滞后于去年设定的费率增长，明年是否预期类似的入住率和其他项目的阻力 [99] - 回顾费率上涨和早期接受度，预计将回归更正常的趋势，包括入住率将比前一年有所改善 [99] - 最近的数据点是第三季度年度RV站点的增长 [100] 问题: 如何回填加拿大客户的缺失需求，是否会涉及折扣率 [104] - 策略是让客户接触物业，通过社交媒体与之前的客人互动，让他们接触新物业，利用图片和视频帮助客户决定预订，并利用当前新闻周期结合体育赛事、当地节日等主题材料吸引人们体验物业 [104][105] - 与在线旅行社合作发布物业信息 [105] - 是否提供优惠是基于市场或物业逐个决定的，在某些情况下，如果认为降低费率引入量有意义，会这样做 [107] 问题: 第三季度释放的几百个年度RV站点，是否是重新出租上一季度从年度转为临时性的相同站点，为何这些新增站点不影响今年剩余时间的展望 [108] - 影响是适度的，因为今年剩余时间不多了 [109] - 站点计数图表显示，年度站点增加，临时性站点减少，本质上所有站点都可用于临时性，如果填充了年度站点，自然会抵消临时性站点 [109] - 填充的站点组合在季度内发生了变化，并非重新出租相同的站点 [109] 问题: 在年末阶段，是什么驱动指导范围的高低两端 [114] - 指导范围差异没有特定信号，公司没有假设风暴事件，这完全没有计入 [114] - 如果看到MH入住率等有意义的加速可能会推动收入，如果尚未看到关税或其他费用影响因素的重大影响，可能会出现费用变化，但业务中可能存在其他波动点 [115] 问题: 关于将临时性业务转为年度业务以降低波动性的举措，转换是否成功 [116] - 在年度客户中，约15%至20%之前曾作为临时性或季节性客户入住，季节性客户中也有约15%至20%之前曾作为临时性客户入住，因此从最初临时性住宿迁移到长期住宿的渠道大约在20%范围内，这一直相对稳定 [116] - 重点是确保客人在站点上体验到高水平的客户服务，并被询问是否愿意进行更长期的住宿 [116]