财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [4][14] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高40个基点，核心社区租金收入增长5.5% [14] - 第三季度核心物业营业收入增长3.1%，核心物业运营费用增长50个基点 [16] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [15] - 核心公用事业和其他收入年初至今增长4.2%，公用事业收入回收率为48.1%，比2024年同期高约150个基点 [15] - 全年标准化FFO指导为每股3.06美元（中点），预计比2024年增长4.9% [17] - 第四季度标准化FFO指导范围为每股0.75至0.81美元 [17] - 全年核心物业营业收入增长指导中点4.9%，核心物业运营费用预计增长40个基点至1.4% [18] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度租金增长率为6% [14] - 房车和码头年度基本租金收入（约占总收入的70%）第三季度增长3.9% [15] - 核心组合中，季节性租金年初至今下降7%，临时性租金下降8.4% [15] - 房车年度站点在第三季度增加了476个站点 [11][71] - 制造业住房投资组合在佛罗里达州达到94%的入住率，亚利桑那州和加利福尼亚州达到95% [9] - 佛罗里达州新购房者的市场租金显著增长13% [10] - 会员业务净贡献与去年同期相比有所变化 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡和劳德代尔堡等关键子市场的需求 [9] - 过去五年在佛罗里达州开发了900多个站点 [9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州是第二大市场，入住率达95% [10] - 在佛罗里达州墨西哥湾沿岸的Cloverleaf Farms完成了103个站点的扩建，这是开发的第二阶段，总共增加了170个站点和一个核心设施 [10] - 加拿大客户（许多是年度返回的冬季居民）的预订量同比下降约40% [34][75] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季将出现拉尼娜现象，南部天气温暖干燥，北部凉爽，使得阳光地带对冬季度假更具吸引力 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过技术（如电子租赁协议和短信客户服务平台）和个性化外联来提高运营效率 [12] - 营销策略利用对客户旅行模式和生活方式的洞察，瞄准全国800万房车车主 [5][6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - 执行扩张战略，利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度 [10] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩张站点 [42] - 高质素的适龄制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，容纳超过1800万人，约占美国住房的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [4] - 新的制造业住房成本比周边地区同类现场建造房屋低60% [5] - 目标人口统计包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代，他们越来越寻求结合理想位置、高质量住房和吸引人社区环境的住房选择 [5] - 对于2026年，预计到10月底将向50%的制造业住房居民发出租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [7] - 房车组合中超过95%的年度站点年度费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 公司预计延续领先收入增长的长期记录 [8] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产所有权非常分散 [41] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“100天露营”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片投稿，反映了活跃的客户群 [13] - 公司无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限近八年 [20] - 通过信贷额度和ATM项目可获得超过10亿美元的资金 [20] - 当前的10年期贷款利率在5.25%至5.75%之间，贷款价值比为60%至75%，债务偿还覆盖率为1.4至1.6倍 [21] - 2025年4月1日的保险续保费用比上一年下降了6% [49] - 根据2025纳税年度的初步修剪通知，佛罗里达州的房地产税趋势有所逆转，比预期有所缓解 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及房车和制造业住房租金增长差距缩小的问题 [23] - 物业运营团队会审查竞争环境，预算过程中设定下一年度的费率，过程与往年一致，早期反馈显示今年表现与往年相似 [24] - 年度费率增长有所缓和是市场力量的结果，与两种物业类型之间的关系不大，更多与整体市场节奏有关 [24] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及公司影响该数字的能力 [25] - 寒冷的冬季是推动预订的主要因素，十月份天气温和抑制了预订，随着冬季来临，预计预订会增加 [26] - 政治问题导致一些加拿大客户在前往美国前犹豫 [26] 问题: 关于加拿大预订量下降40%的指导是否假设实际预订量下降40%，或者客户只是更晚预订 [31][33] - 第四季度综合季节性和临时性收入预计下降13.3%（中点），主要原因是加拿大客户预订量减少 [33] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余部分在季节性和临时性之间大致平分 [33] - 第四季度季节性收入约占全年25%，临时性收入约占15% [33] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度相似 [36] 问题: 第四季度标准化FFO指导范围为何仍有0.06美元的波动，全年为0.10美元 [39] - 没有特别原因，只是延续了全年使用的0.10美元范围的惯例 [40] 问题: 制造业住房的发展机会和收购可能性 [41] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，公司更倾向于继续投资现有物业 [41] - 今年计划增加约400至500个扩建站点，处于过去五年年度开发量的较低端，未来目标维持在每年500至1000个站点 [42] 问题: 制造业住房租金上涨通知已覆盖50%客户，另外50%的历史趋势以及入住率下降的原因 [46] - 50%的协议与市场挂钩，另外50%与CPI挂钩（一半是租金管制或直接与CPI挂钩，另一半是长期协议） [47] - 前50%的通知更偏向佛罗里达州居民和转向市场费的客户，1月份的通知通常略高 [47] - 本季度入住率有所增加，年初受去年飓风影响，现在趋势已回归增长 [48] 问题: 关于费用控制以及明年费用趋势的思考 [49] - 重点关注公用事业、工资以及维修和维护这三项占费用三分之二的科目 [49] - 2025年工资费用基本持平，但长期未必能维持，保险续保费用下降6%，佛罗里达州房地产税增长趋势有所缓解，但2026年可能仍有波动 [49] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，影响是否会达到3%，或者2025年已消化了这部分影响 [55] - 将第四季度的情况视为2026年的基准具有挑战性，因为环境可能在12个月内变化 [55] - 参考疫情期间（2020年末和2021年初）的经验，当时预计季节性临时性收入下降1000万美元，实际结果好于预期，仅下降600万美元 [56] - 最后时刻的预订会增加，随着天气变化，预订进度会加快 [58] 问题: 是否有数据点表明40%的下降不是底部或不会持续 [59] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，历史表明当地下雪时预订会增加，这一模式预计不会改变 [59] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用削减关系是否会在某个点失效 [61] - 物业层面存在固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，运营团队会持续评估，确保高效运营 [62] 问题: 房车年度租金上涨5.1%的接受度何时能明确，以及凤凰城市场的早期情况 [66] - 部分房车年度费率上涨现已生效或在未来几个月冬季开始时生效，年度续约目前可见，夏季续约在第二季度中期开始可见 [67] - 加拿大年度客户对留住的意愿没有下降，其房屋销售活动也没有增加，趋势积极 [68] - 阳光地带地区的续约流程刚起步，早期迹象表明表现正常，类似往年 [70] - 第三季度增加了475个年度房车站点，这是一个很高的记录 [71] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气和政治环境各占多少，为何政治不影响年度房车客户 [75] - 未预订的客户主要是出于政治原因，年度客户因已在物业上投入资本（拥有房屋或房车）而承诺更强，故不受影响 [76] 问题: 第四季度指导中假设加拿大需求被非加拿大客户填补的程度，以及最后一刻预订的比例 [77] - 参考疫情期间的经验，通过美国需求填补了物业，受加拿大客户减少影响的少数物业正积极向美国客户营销，这些物业以往因被加拿大客户占满而未被美国客户使用 [77] - 是否提供优惠取决于具体市场或物业，在有必要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 房车和码头年度收入略弱于预期，是否仍受风暴损坏物业影响，这些物业是否已恢复运营 [81] - 码头组合中有三个特定物业受风暴损坏，许可和施工进程耗时较长，预计2026年全面恢复运营，需求整体未受影响，主要是这些物业容量减少所致 [81] 问题: 除加拿大外，季节性和临时性房车趋势如何 [87] - 除加拿大外，预订进度或节奏与2025年年初至今所见相似 [87] 问题: 2026年房车收入增长的构成部分，今年收入增长是否滞后于去年设定的增长率，明年是否预期类似阻力 [88] - 早期接受度表明将回归更正常的趋势，包括入住率较前一年有所改善 [88][89] - 第三季度年度房车站点的增长是积极的数据点 [89] 问题: 如何通过国内客户填补加拿大需求缺口，是否会涉及折扣费率 [93] - 通过向以往客人展示新物业、利用社交媒体（拥有超过220万粉丝和关注者）、结合当前新闻周期、体育赛事和当地节日进行营销，并与在线旅行社合作 [93][94] - 提供优惠的决定基于市场或物业具体情况，在需要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 第三季度增加的数百个年度房车站点是否重新出租了上季度从年度转为临时性的站点，为何这些新增站点对今年剩余时间展望影响不大 [98] - 影响不大主要是因为年内剩余时间有限，年度站点的增加会自然抵消临时性站点，且本次填充的站点组合与之前不同 [99] 问题: 临近年底，为何全年指导范围仍有0.10美元的差距，此时推动指导上下限的因素是什么 [105] - 指导范围差异并非特定信号，公司未假设风暴事件的影响，若制造业住房入住率显著加速可能推动收入，若出现关税等费用影响因素可能带来变化，但业务本身存在波动点 [105][106] 问题: 将临时性业务转为年度以降低波动性的举措进展如何 [107] - 年度客户中约15%至20%曾作为临时性或季节性客户入住，季节性客户中也有15%至20%曾作为临时性客户入住，这一转化管道相对稳定，公司注重通过高质量客户服务引导客人转向长期居住 [107]