财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元 同比增长137% [5] - 不包括能源业务的总收入为6990万美元 同比增长145% [5] - 调整后NOI利润率为944% 调整后EBITDA利润率为853% [5] - 调整后净营业收入增长147%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA总计5970万美元 同比增长15% [17] - FFO（含当期税）增长165%至4740万美元 FFO增长201%至0055美元 [17] - 税前收入为5240万美元 低于2024年同期的6270万美元 主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入下降 [17] - 截至2025年9月30日 现金及现金等价物为587亿美元 总债务为145亿美元 [18] - 净负债与EBITDA比率升至4倍 贷款价值比为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺 其中新租赁597万平方英尺 续租110万平方英尺 [5] - 续租平均租期为6年 过去12个月加权平均租金涨幅为124% [5] - 总资产组合入住率为897% 稳定资产和同店资产入住率分别为943%和948% [6] - 入住率略有下降 主要由于新交付建筑处于招租阶段 [6] - 899%的第三季度租金收入以美元计价 略高于2024年同期的892% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷完成Apodaca公园建设 三座新设施处于营销阶段 对先进制造业和物流公司有强烈兴趣 [6][7] - 季后在蒙特雷-阿波达卡机场高速公路走廊收购330英亩土地 [8] - 华雷斯城市场出现早期好转迹象 整体空置率收缩130个基点 A级空置率收缩190个基点 净吸纳量达130万平方英尺 [9] - 华雷斯城与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - 蒂华纳复苏较慢 市场空置率高 但67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - 瓜达拉哈拉工业市场保持健康空置率28% [11] - 墨西哥城工业基本面强劲 空置率仅为2% 创五年最高吸纳量记录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景 构建规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守 目前仅有一个在建项目 将优先考虑需求最明显的市场 [15] - 资产回收是资本配置战略的关键部分 第三季度以550万美元出售华雷斯城80604平方英尺建筑 较评估价值溢价约10% [15] - 公司为垂直整合公司 内部化管理 在已存在市场的开发不会导致成本大幅增加 [37] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司建立长期合作关系 [60] - 土地储备策略旨在平衡现金流和增长计划 目前已获得实现2030战略所需约90%的土地 [44][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场出现改善迹象 租赁势头回归 租户需求增强 墨西哥工业房地产基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 新能源立法有望使工业园受益 [12][13] - 墨西哥现已成为美国最大的电气和电子设备出口国 超越中国 [12] - 公司看到汽车行业活动稳定 电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [11][12] - 公司修订2025年全年指引 预计EBITDA利润率达到845% 收入增长10%-11% 调整后NOI利润率约945% [16] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行 利率55% 期限至2033年 [18] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 发行所得用于预付现有债务 并于10月9日全额偿还MetLife II信贷设施 [18] - 2025年10月15日支付第三季度现金股息 每股普通股038美元 [19] - 公司在能源方面进行投资 包括蒙特雷的可再生能源投资 以符合投资组合中可再生能源比例要求 [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [22] - 公司看到积极需求信号 特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉市场空置率处于历史低位 [23] - 公司将仔细分析市场趋势 继续执行Route 2030增长战略 并根据需求恢复情况适时重启开发 [23][24] - 需求信号来自现有租户和新租户 包括北美、亚洲和欧洲公司 涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25][26] 问题: 10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率预期 [29] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁多栋建筑 涉及电子、食品饮料、物流和汽车行业 [30][31] - 杠杆率上升是债券发行和负债偿还过渡期的暂时现象 预计年底净负债与EBITDA比率将回落至4倍左右 贷款价值比约26% [32][33][34] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性 [35] - 公司通过低成本基础和收入增长维持有吸引力的EBITDA利润率 预计随着公司增长 EBITDA利润率将维持在83%-85%水平 [36] - 作为垂直整合公司 在已有市场的开发不会导致成本大幅增加 运营利润率有望继续改善 [37] 问题: 需求复苏速度和潜在租户积压情况 [40] - 2025年是过渡年 早期出现重大放缓 但公司看到大量积压公司希望在北美地区建立业务 [41] - 公司积极与潜在客户沟通 不同行业公司基于技术革命（如AI）或地缘政治等因素做出决策 [41][42] 问题: 新建筑启动和土地收购计划 [43] - 公司将根据需求谨慎决定开发启动时机 目前已在战略市场完成土地收购 为中长期发展做好准备 [43][44] - 土地储备接近完成2030战略要求 公司将进行土地改良工作 以便在需求增强时随时开发 [44] 问题: 能源战略和政府支持计划 [48] - 公司积极预见客户能源需求 与政府和工业园协会合作确保能源供应 [49] - 公司在购买土地后立即启动能源可行性研究和流程 园区已具备能源基础设施 这是关键优势 [50] - 公司进行可再生能源投资 如蒙特雷的太阳能电池板项目 以符合投资组合的可再生能源目标 [51] 问题: 开发决策的定量指标和租赁租金涨幅下降原因 [53] - 公司依靠内部数据和与租户的直接沟通做出投资决策 拥有本地领导力和区域营销官员提供一线信息 [56] - 租赁租金涨幅下降不具实质性 总体呈上升趋势 12.4%的涨幅远高于通胀 公司有能力通过通胀调整条款捕捉价值 [58][59] 问题: 未来开发是否主要为现有租户扩张 [60] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司共同成长 成为他们在墨西哥的房地产合作伙伴 [60] 问题: 私人开发商收购稳定资产趋势及公司优势 [63] - 市场流动性充足 私人市场参与者愿意收购稳定资产 为公司资产出售提供机会 [65] - 公司将继续专注于开发 因为开发交易回报率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有较大利差 [65] - 流动性为所有市场参与者创造价值 近期工业板块Fibra的IPO为估值设定了参考标准 [66] 问题: 租赁租金涨幅可持续性和蒂华纳入住率下降原因 [69] - 公司预计租赁租金涨幅将维持在两位数 因为市场租金在大多数市场保持稳定 续租带来显著租金增长 [70][71] - 同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳大型新建筑（处于营销阶段）纳入同店组合 公司有信心通过租赁恢复 [70] 问题: 近期出售资产的资本化率和房地产税及保险成本趋势 [73] - 近期出售资产的资本化率为6.2% 售价每平方英尺68美元 较评估价值溢价近10% [75] - 公司已锁定未来18个月左右的保险成本 未出现重大调整 房地产税变化不大 且大部分成本通过三重净租赁合同转嫁给租户 [74] - 租金及相关成本仅占租户总生产成本或运营成本的7%-9% 仍具竞争力 [74] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁进度和租赁优惠条款变化 [78] - La Villa项目是较小的最后一英里项目 公司为寻找合适租户花费较长时间 但预计租金上涨将弥补空置期 项目有望在明年完成租赁 [79][80] - 租赁优惠条款因市场和租户而异 公司注重与投资级优质公司签订长期美元租赁 有时会创造性谈判 但关注资产总回报而非即时收入 [81][82] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [85] - 公司土地储备策略关键 过去在Route 2030战略下投资11亿美元开发 实现超过10%的美元回报 [86] - 公司已确定17亿美元Route 2030投资 聚焦主要市场 通过提前获取土地、部署基础设施来把握需求回归机遇 [87][88]