财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为1560万美元 较去年同期1260万美元增加300万美元 [12] - 第三季度核心FFO每股为048美元 较去年同期050美元有所下降 主要反映了2024年第三季度末至2024年底杠杆率降低的影响 [12] - 同物业NOI本季度增长23% [13] - 净债务与EBITDA比率为67倍 较第二季度末的69倍略有改善 [12] - 公司提高2025年全年核心FFO指引范围至每股184-187美元 此前为180-186美元 [13] - 公司提高2025年全年FFO指引范围至每股196-199美元 此前为193-198美元 [14] - 公司期末流动性约为17亿美元 包括161亿美元循环信贷额度可用额度和900万美元可用现金 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日 年内完成482,000平方英尺的总租赁活动 包括424,000平方英尺的可比租赁 加权平均基本租金差为217% [4] - 第三季度执行143,000平方英尺的新零售租约、续租和延期 平均基本租金为每平方英尺23美元 [4] - 第三季度可比租赁面积为125,000平方英尺 基本租金差为103% [4] - 10个空置主力店位中已有6个租出 剩余4个正在积极谈判中 [5] - 公司预计这10个主力店位将实现40%至60%的正现金租赁价差目标 [5] - 截至季末 已签约未开业（SNO）管道为550万美元 约占季度末年度现金基本租金的53% [5] - SNO管道中约76%的ABR预计在2026年确认 100%在2027年确认 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - Legacy商店租赁百分比目前约为85% [6] - 在Carolina Pavilion有一个40,000平方英尺的空置区域 是目前最大的空置机会 [19] - 海狸溪（Beaver Creek）的One Life Fitness取代了以前的剧院 以及西布罗德村（West Broad Village）、罗克沃尔广场（Plaza at Rockwall）和阿什福德巷（Ashford Lane）的强劲小型店铺租赁 推动了同物业NOI增长 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司签署协议收购南佛罗里达州的一个购物中心 预计在年底前完成交易 [7] - 该购物中心提供增值潜力 与公司的租赁和运营优势相符 [7] - 公司计划最初使用信贷额度收购该资产 但最终预计通过资产循环在年底前后为其融资 [8] - 公司最近完成了15亿美元的定期贷款融资 包括一笔新的125亿美元五年期定期贷款和一笔2500万美元的现有定期贷款增额 [10] - 融资收益用于偿还2026年3月到期的6500万美元定期贷款 并减少循环信贷额度的余额 [11] - 公司最近以加权平均购买价每股1627美元回购了930万美元普通股 [11] - 公司认为在当前股价水平下 回购自身股票是最佳的投资/收购选择 [25] - 公司有稳定的资产可以出售 以循环资本投入到增值潜力更高、收益更高的资产中 [51] - 新墨西哥州的资产可能在2026年初成为出售候选目标 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对租赁进展和正在进行的价值创造感到满意 [9] - 随着空置主力店位的成功释放以及SNO管道中的租户开始支付租金 公司预计将进一步去杠杆化 [12] - 商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场对于购物中心已非常强劲 因此对结构化融资的需求减少 [30] - 本季度到期的租约约占ABR的3% 其中一个是主力店 公司未看到不续租的风险 [31] - 信用观察名单上的租户信用状况本季度没有变化 甚至略有改善 [35] 其他重要信息 - Legacy商店在季度结束后与一家共享办公运营商签署了30,000平方英尺的租约 预计在2026年底开业 [6] - 公司在2024年第三季度签署了一个20,000平方英尺的私人会员制社交俱乐部租约 [6] - 过去两年还签署了近60,000平方英尺的小型店铺租约 用于各种餐厅、健身和零售概念 [6] - 最近完成的定期贷款融资后 2026年只有1780万美元债务到期 [12] - 公司对PINE的投资还有增持空间 但目前认为CTO自身股票折价更显著 [26] - 非经常性项目本季度约为50万美元 但通常每季度在10万至30万美元之间波动 平均约为25万美元 [40] - 租户改善津贴（TI）在本季度较高 主要由于海狸溪的One Life、罗克沃尔的Boot Barn和Barnes等主力店的建设报销时间点所致 预计第四季度也会较高 [41][42][43] 问答环节所有提问和回答 问题: 完成佛罗里达收购、出售现有资产以及近期已签约未开业租约开始产生收入后 预计的债务与EBITDA比率是多少 [16] - 佛罗里达资产将暂时使用信贷额度 公司有充足的流动性 但最终将通过资产循环再融资 不会显著改变债务与EBITDA比率 [17] - SNO管道全部投入使用后 将使债务与EBITDA比率降低约05倍 [17] 问题: SNO管道收入的主要确认时间点 是第四季度还是2026年第一或第二季度 [18] - 收入将从明年年初开始确认 SNO管道550万美元的基本租金中约75%（即约400万美元）将在2026年确认 [18] - 预计2026年第一季度确认50万美元 第二季度100万美元 第三季度100万美元 第四季度150万美元 全年约400万美元 [18] - 全部550万美元预计在2027年确认 因为所有租户预计在2026年底前开始运营并支付现金租金 [18] 问题: 目前最重大的空置区域是哪里 不包括已签约或意向书阶段的 [19] - Carolina Pavilion有一个40,000平方英尺的空置区域 是当前最大的空置机会 Legacy商店剩余空置不多 [19] 问题: 约4500万美元的结构化投资（Waters Creek和Founders Square）在2026年初到期后 是可能赎回还是延期 [20] - Founders Square将偿还 Waters Creek可能延期也可能偿还 取决于该物业未来的资本化计划 [21] 问题: 考虑到股价水平 未来的资本配置是否会继续偏向股票回购 [25] - 在信贷额度限制内 公司会尽可能回购股票 认为当前股价低于9倍市盈率 处于五年低点 股息收益率近10% 非常不合理 回购自身股票是最佳选择 [25] 问题: 对PINE是否有更多的投资限制 是否考虑增持 [26] - 对PINE的持股还有一定空间 不会触及限制 公司会保持机会主义 但目前认为CTO自身股票存在双重折价 [26] 问题: 是否看到适合CTO的结构化融资贷款机会 还是物业投资更具吸引力 [30] - 目前在CTO层面此类机会不多 更多出现在PINE 因为CMBS市场对购物中心非常强劲 减少了结构化融资的需求 但公司会继续保持关注 [30] 问题: 第四季度有约3%的ABR租约到期 其中一个是主力店 对续约的预期如何 [31] - 未看到不续租的风险 许多收购来的物业租约租金远低于市场水平 公司希望收回并替换为更高租金的租户 [31] 问题: Legacy商店的租赁对SNO管道的贡献有多大 [33] - 整个550万美元的SNO管道中 Legacy商店贡献了近100万美元 特别是私人会员俱乐部和10月刚签署的共享办公租约 [34] 问题: 信用观察负面名单是否有变化 [35] - 本季度没有变化 租户信用状况基本相同 甚至略有改善 [35] 问题: 本季度50万美元的非经常性项目是什么 以及G&A指引略有上调的原因 [39] - 非经常性项目通常每季度在10万至30万美元之间波动 平均约为25万美元 本季度略高至约50万美元 大约每三四个季度会出现一次这样的峰值 第四季度预计类似 [40] - G&A指引的上调未在问答中详细说明 问题: 本季度租户改善津贴（TI）较高 未来应如何预期 [41] - TI在上半年非常低 本季度较高是由于海狸溪的One Life、罗克沃尔的Boot Barn和Barnes等主力店完成建设并提交报销申请的时间点所致 [41] - 预计第四季度也会较高 与第三季度相似 因为有很多主力店即将开业 具体取决于单个主力店的开业和TI报销文件提交的时间 [42][43] 问题: 为收购融资的资产循环预计在今年还是明年发生 [44] - 预计今年会发生 但存在不确定性 可能需要在年底进行 [44] 问题: 主力店重新租赁带来的400万至450万美元潜在新基本租金中 已签约的6个租约贡献多少 剩余4个谈判中的贡献多少 [48] - 已完成的6个主力店租约代表约250万美元 剩余4个完成后将贡献约200万美元 [48] 问题: 除了南佛罗里达购物中心 2025年还有无其他投资可能关闭 [49] - 考虑到时间紧张 不期望有额外交易 但公司正在竞标许多感兴趣的资产 能否在年底前关闭取决于竞争力 [49] 问题: 2026年的收购环境如何 如何为新投资融资 投资组合中是否有除用于佛罗里达收购之外的资产是资本循环的目标 [50] - 公司有一些稳定资产 可以利用其较低的资本化率出售 再循环投资于增值潜力更高、收益更高的资产 公司有不错的潜在出售机会管道 需要与看好的收购目标匹配 [51] - 新墨西哥州的资产（Fidelity property）可能在2026年初成为出售候选目标 前提是先解决州政府的租约问题 [52] 问题: Legacy商店在共享办公租户入驻后 剩余待租赁面积是什么类型 是否有主力店空间剩余 [53] - 主要是小型店铺空间 公司对租户选择比较挑剔 考虑其财务状况和TI要求 还剩余少量原WeWork空间 私人俱乐部开业后可能有扩张机会 所有剩余空置都易于管理 [54]