财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股为1.77美元，超出预期并处于1.72至1.77美元指引区间的高端 [6][19] - 可比物业运营收入增长强劲，GAAP基础下增长4.4%，现金基础下增长3.7% [6][19] - 公司上调2025年FFO每股指引，不包括新市场税收抵免的“经常性”FFO指引区间上调至7.05至7.11美元，中点增长约4.6% [21] - 包括新市场税收抵免的一次性影响，新定义的FFO指引区间为7.20至7.26美元，中点增长6.8% [22] - 2025年第四季度隐含FFO指引为1.82至1.88美元，中点同比增长7% [24] - 第三季度年化净债务与EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [20] - 公司预计长期净债务与EBITDA比率将维持在低至中5倍区间 [21] - 季度末流动性约为13亿美元，包括12.5亿美元无担保信贷额度和超过1亿美元的现金 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现创纪录，签署了727,000平方英尺的可比空间租赁，年化现金租金为35.71美元，比前租户高出28% [5] - 租赁交易中三分之二为续租，所需资本微乎其微；剩余三分之一为新租户，其中超过一半涉及当前已占用空间，但被更具生产力的租户提前锁定 [5] - 整体入住率（包括所有购物中心）为93.8% [13] - 可比物业组合入住率环比上升40个基点，同比上升20个基点，达到94% [13] - 可比租赁率为95.7%，预计年底前将呈现积极势头，目前有超过175,000平方英尺的新租约正在处理中，代表约70个基点的增量租赁率机会 [14] - 住宅开发项目（霍博肯、巴拉辛维德、桑塔纳罗）进展顺利，预计无杠杆回报率在6.5%至7%之间 [7][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期收购的Leawood和Annapolis资产在收购时的入住率分别约为91%和85%，对整体入住率产生影响 [13] - Annapolis Town Center收购价为1.87亿美元，无杠杆回报率为7%，当前入住率为85% [11][17] - 堪萨斯城Leawood的资产收购后，现金流和价值提升方面开局良好 [9] - 公司预计在第四季度完成另一项约1.5亿美元的中西部主要市场收购 [11][23] - 2025年已完成和预计完成的收购总额将超过7.5亿美元，初始现金收益率约为7%，GAAP收益率高于7%，初始混合入住率仅为88% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用所有可用工具实现增强的内生和外延增长，包括更好的租赁、改善实体空间以及在经济可行时增加零售或住宅总面积 [10][12] - 地理扩张并非战略改变，而是在具有相同特征（富裕消费者服务不足、中心规模大且占主导地位）的不同土地上执行相同的商业计划和策略 [10] - 在收购方面，公司专注于购买高质量、占主导地位的中心，这些资产存在租赁上升空间，可以通过公司的租赁团队和商户关系来提升价值 [9][10][23] - 公司积极进行资本回收，目前有4亿美元资产处于出售过程的不同阶段，其中约2亿美元预计在年底或之后不久完成，另外超过2亿美元预计在2026年上半年完成 [20] - 公司拥有超过10亿美元的非核心资产池正在考虑于2026年及以后推向市场，其中约三分之一为外围住宅，三分之二为非核心零售，目标混合收益率在5%中高段，无杠杆内部收益率低于7% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年强劲收官表示信心，基于第三季度的强劲运营表现和10月初的态势 [6] - 零售租户对公司投资组合的需求没有减弱的迹象 [22] - 行业竞争格局方面，大型购物中心交易市场供需处于均衡状态，尽管有更多资本追逐此类资产，但公司凭借其租赁能力、租户关系和场所营造技能具有竞争优势 [43][44][58] - 对于以杂货店为主力店的购物中心，资本化率历来较低且趋于平稳，而大型中心因执行更复杂、需要更多租赁工作，收益率利差仍然存在 [43][44] - 公司预计2026年将迎来强劲的运营表现，并从强势地位进行投资，为另一年的有意义增长做好准备 [25] 其他重要信息 - 首席执行官Don Wood因家庭丧事暂时缺席，其准备好的发言由首席投资官Jan Sweetnam代读 [3] - 公司要求与会者在问答环节专注于讨论公司业绩，避免表达慰问，以保持效率 [26] - 桑塔纳西区的资本化利息和运营成本对第三季度FFO每股产生了0.04美元的负面影响，预计这种拖累将在第四季度开始消散，并在2026年和2027年随着租户入住和免租期结束而继续减弱 [6] - 公司预计2025年可比POI增长上调至3.5%至4%，中点为3.75%（若排除前期租金和终止费则为4%） [22] - 公司预计年底前可比入住率将达到低94%的水平 [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于处置资产中零售与住宅部分的资本化率差异 [28] - 回答指出，目前市场中的4亿美元资产可能更偏向住宅，整体15亿美元资产池中三分之一为外围住宅，三分之二为非核心零售 [29] - 住宅部分售价资本化率在5%左右或低于5%，零售部分混合资本化率在6%左右（低六或高五），整体混合资本化率在中高五段，与公司部署资本的高六、低七现金收益率相比存在正利差 [29] 问题: 关于2026年业绩驱动因素和增长轨迹的展望 [32] - 回答指出，2025年的大额一次性项目是新市场税收抵免，建议关注7.08美元的经常性FFO以了解真实运营增长 [33] - 2025年资本化利息预计在1300至1400万美元范围，2026年预计在1000至1100万美元左右作为占位符 [35] - 经常性FFO增长率在4.6%左右，预计2026年将保持大致一致，这包含了2月份债券再融资带来的150至200个基点的不利因素，意味着核心业务潜在增长率在5.5%至7%之间 [35] - 2025年开发POI增量贡献仅为300至500万美元，2026年将增至两位数，具体数字将在2月份提供 [36] 问题: 关于28%租金涨幅的可持续性及其驱动因素 [38] - 回答指出，28%是强劲数字，但建议观察12个月滚动数据，该数据在中十位数段 [39] - 租金增长能力存在波动性，并非每个季度都能达到28%，但公司有能力推动租金，预计第四季度和第一季度结果将显示中十位数段的增长 [39] 问题: 关于桑塔纳西区办公室租户收入确认时间表 [40] - 回答确认，根据修订后的指引，预计第四季度开始确认普华永道（占建筑40%的主力租户）的直线租金 [40] - 这将是2026年开发投资组合POI增量的驱动因素之一，符合预期 [40] 问题: 关于目标收购资产（如Town Center）与杂货主力店资产之间的资本化率差异和市场看法 [42] - 回答指出，杂货主力店中心需求旺盛，资本化率被压低至相对较低水平且趋于平稳，而大型中心交易更复杂、需要更多租赁工作，因此收益率利差仍然存在 [43][44] - 公司因拥有强大的租赁团队和商户关系，能够获得良好的风险调整后收益，并认为这一利差将持续 [44] 问题: 关于债务到期计划，特别是Bethesda Row的2亿美元抵押贷款 [45] - 回答确认，将行使两个一年期续期选项中的第一个，将到期日延长至2026年底，并可选择进一步延长至2027年底，该贷款杠杆率低，易于再融资 [46] - 公司2月份有4亿美元利率1.25%的债券到期，凭借高投资级评级，公司有多种选择（债券市场、银行定期贷款、可转换债券等），将寻求优化再融资方案 [47] 问题: 关于物理入住率恢复至峰值水平的时间表和可能性 [49] - 回答指出，主力店区域有提升空间，当前正在处理的175,000平方英尺空置空间租约预计将在季度末推动入住率上升 [49] - 小商铺租赁率已超过93%，公司倾向于保留一些“摩擦性空置”以推动租金增长，整体入住率增长将主要来自主力店区域的改善 [50] 问题: 关于Annapolis收购的融资方式及其对每股收益 accretion 的影响 [51] - 回答澄清，收购资金具有灵活性，可暂时通过信贷额度或手头现金解决，长期将通过资产出售永久性融资 [52] - 0.01美元的季度accretion和0.03至0.04美元的年化accretion源于所售资产中高五段初始收益率与收购资产7% GAAP收益率之间的利差 [52] 问题: 关于当前目标资产的市场竞争情况以及合格资产池是否在缩小 [53][54] - 回答认为市场仍处于均衡状态，近期有更多大型交易上市，同时也有更多资本追逐，但公司凭借其运营能力（租赁、场所营造、提升资产生产力）在竞争中具有优势 [55][58] - 许多目标资产管理不足，需要优秀运营商来驱动POI增长，这是公司相对于多数竞争对手的竞争优势 [58] 问题: 关于租赁管道（已签署但未开业）的规模、时间表和发展趋势 [60] - 回答指出，可比投资组合中租赁管道约为2000万美元，待交付投资组合中约为1800万美元，总计3800万美元 [61] - 约25%将在第四季度开始贡献年化收入，60%在2026年（其中70-75%在上半年），剩余15%主要在2027年 [61] - 公司预计租赁率与入住率之间的差额（租赁管道）可能增至约200个基点，但目标是收紧至100-150个基点的历史水平，这反映了开业效率和租户信用质量 [62][63] 问题: 关于租户提前2-3个季度甚至数年锁定当前占用空间这一趋势的普遍性及其对现金租金涨幅的驱动程度 [65] - 回答确认这是一个显著趋势，提前租赁已占用空间的比例从疫情后的30-40%上升至本季度的70% [66] - 这有助于减少空置期，平滑季度收入，是公司运营团队的重点工作 [66] 问题: 关于中期4%的经常性FFO增长率是否包含未来收购和处置活动 [67] - 回答澄清，该增长率仅基于现有资产（包括Annapolis），并未假设2026年有任何增量或投机性收购，收购活动将额外提升增长率 [67] 问题: 关于预计年底前完成的1.5亿美元收购资产的详细信息 [68] - 回答表示，将在交易完成后公布细节，该资产位于类似Leawood的中西部市场，是通过非公开渠道获得，符合公司的新投资标准（顶级都会区、动态就业、主导性资产、富裕、未满足的零售需求） [69][71] - 回报率与近期收购资产一致 [69] 问题: 关于15亿美元资产出售计划的可持续性及价值释放的跑道长度 [73] - 回答指出，现有资产池提供了到2027年的跑道，公司背后还有更多资产可选，但需要谨慎管理因资产增值带来的潜在税务影响，理想情况下通过1031交换进行 [75] - 若收购或再开发机会增加，公司有能力加速资产出售进程 [76] 问题: 关于续租租金大幅上涨29%的原因 [78] - 回答指出，续租时机有波动，本季度恰逢较多续约机会且达成了高于平均水平的续租租金 [78] - 建议观察12个月滚动数据以获取更常态化的数字，因为续租租金通常略低 [78] 问题: 关于近期收购是否标志着公司增长预期的转折点，还是对增长轨迹的维持 [80] - 回答认为这不是转折点，而是公司商业模式的延续和扩展，即购买有“原材料”价值的资产，通过 merchandising、租赁和资本投入来提升回报，同时出售已充分挖掘价值的资产以回收资本再投资 [81][82] 问题: 关于扩张市场中（如中西部）的租金水平是否未被充分挖掘，从而带来机会 [84] - 回答确认存在大量租金提升空间，这些资产过往投资不足，租金未被充分推动，最终租金取决于租户预期的销售额，公司通过升级业态、推动销售、投资物业来提升租金，使其更接近全国其他地区的水平 [86]