行业与公司 * 行业为中国房地产行业 公司为百强房企及部分重点房企（如华润、中海、越秀、绿城、招商、万科、滨江等）[1][7] 核心观点与论据 整体市场表现疲软 * 2025年10月百强房企销售额为2,530亿元 同比下降42% 环比微增0.1%[1][2] * 2025年1-10月百强房企累计销售额同比下降16% 降幅较前九个月扩大4.2个百分点[2] * 市场企稳拐点可能继续后移 原预计2026或2027年出现拐点的判断实现概率降低[20] 新房市场分化明显 * 一线城市新房成交同环比降幅大于二三线城市 高端住宅销售受阻[11] * 北京10月新房市场环比持平 同比下跌30% 深圳环比下降两位数 同比下降52%[12] * 上海10月新房成交环比下跌15% 同比下跌40% 广州环比增长6% 同比下降46%[11][12] * 二三线城市新房市场10月环比平均增长1% 同比平均下降36% 部分城市如青岛同比增长30%[13] * 上海新房开盘去化率降至25% 为今年以来最低值 同比和环比分别下降14和17个百分点[14] * 北京新房开盘去化率从9月的61%降至10月的36%[16] 二手房市场持续快速下行 * 二手房价格在7、8、9、10月份持续快速下降 无企稳迹象[2][6] * 一线城市二手房交易量普遍大幅下跌 北京环比跌23%同比跌31% 上海环比降10%同比降15% 广州环比降7%同比降近30% 深圳环比降17%同比降33%[18] * 上海新建筑规范出台后 高得房率的新规产品将对老规产品及二手房价格形成明显压制[6][14] * 目前只有超低价二手房源可能达成交易 买家观望情绪浓厚[18] 土地市场显著降温 * 2025年10月全国300城土地拍卖面积同比降25% 金额同比降33% 为今年同比降幅最大月份[19] * 全国土地市场平均溢价率降至3%以下 低于去年同期的约4%[19] * 一线城市土地拍卖建筑面积同比下跌43% 金额同比下跌35%[1][19] * 一线城市土地市场回归理性 上海溢价率最高为20%左右 与上半年相比热度大幅下降[14][17] 政策效果短暂 供应意愿降低 * 8月底9月初北京、上海、深圳取消部分限购政策的影响已完全消散 未能带来持续市场热度[3][4] * 2025年10月30城新增供应量环比大幅下降51% 同比减少21% 为2020年以来单月最低供应量（不考虑春节月）[1][8] * 多数二三线城市新增供应量同环比均大幅下降 仅无锡同环比齐增[8][9] * 市场低迷导致新开工及开发投资指标短期内难以提升[10] 豪宅市场出现分化 * 顶级地段（如上海徐汇滨江、外滩滨江）豪宅认购率维持在80%-100% 但有所下滑[5] * 次级地段（如上海北外滩、虹口）豪宅因拿地成本高需拔高售价 面临较大去化压力 部分项目已开始动用渠道分销[4][5] 年末展望 * 预计11、12月房企将加大供应和促销力度以冲击全年销售业绩 带动成交量环比回升[4][21] * 但由于去年基数较高 同比降幅可能扩大到50%左右[4][21] 其他重要内容 * 广州因较早实行新规 大量新规产品上市对成交规模有一定支撑 土拍创年内新高[15] * 深圳政策效应不足 进入观望期 二手房挂牌量创历史新高 同比增30%[15] * 北京国庆假期新房暗场来访量增加36% 但认购转化率快速下降[16] * 部分二三线城市如天津、成都、长沙保持高位去化率[16]