行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1][2] * 涉及公司包括高盛跟踪的开发商（如COLI华润置地、CRL华润万象生活、Poly A保利发展、CMSK招商蛇口、Greentown绿城中国、Jinmao金茂等）[10][18][70] 2025年10月市场表现关键要点 * 价格：全国平均售价跌幅加速 新房价格环比下降0.5% 二手房价格环比下降0.7% 为连续第二个月所有70个样本城市均录得环比下跌 一线城市新房和二手房价格分别环比下降0.3%和0.9%[9][27][31] * 销售：新房销售面积和价值同比分别下降19%和24% 低于预期 二手房销售面积在15个主要城市同比下降27% 同样低于预期[2][9][40] * 建设活动：新开工面积和竣工面积同比均大幅下降近30% 远逊于预期 新开工面积降至本轮下行周期以来（除1月和2月外）的最低月度水平[1][2][9][27] * 土地市场：土地成交面积同比下降20% 土地成交金额同比下降26% 导致前十个月土地成交金额同比增幅收窄至1%[9][27][34] * 开发商投资：高盛跟踪的六家开发商10月土地收购支出占合同销售额的比例从9月的54%降至28% 平均项目毛利率为29% 且高度集中于高能级城市[2][10][70] 2025年11月市场展望关键要点 * 价格：预计价格疲软将持续 尤其二手房价格 新房价格韧性可能以销售速度放缓为代价[3][11][12] * 销售：预计新房销售面积和价值同比降幅将扩大 二手房销售面积同比降幅将收窄但仍录得显著下降（预计15城同比下降低两位数百分比）[3][11][15][16] * 建设活动：预计竣工面积同比降幅将收窄至高个位数百分比 新开工面积同比降幅将维持在30%-40%[3][11][17] * 土地市场：预计土地成交面积同比降幅将进一步扩大 土地成交金额将同比转负[3] 其他重要观察点 * 市场需求强度：高盛综合需求评分在11月上半月小幅下降至37分（满分100） 较历史周期中位水平低约26% 主要因基本面评分恶化（如租金收益率下降）和情绪评分持续疲弱[53][55] * 开发商流动性：根据前十个月数据推断 开发商资金缺口预计将环比持平于3.3万亿元人民币 流动性状况依然严峻[54][57] * 政策关注：需关注核心一线城市是否会完全取消限购 商业房贷利率是否会进一步下调 抵押贷款违约/止赎的相关报道会否引发更强力政策支持 股市上涨对购房需求的潜在溢出效应 以及大规模刺激措施以提振总需求和收入预期[4] * 开发商拿地策略：预计开发商在年内剩余时间将保持灵活且拿地强度可能降低 进入2026年将保持区域聚焦和利润导向 动态调整投资节奏 并更偏好公开市场拍卖和小型项目[18]