行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1] * 报告由摩根士丹利亚洲有限公司及其经济学家团队发布[7] 核心观点与论据 政策背景与目的 * 北京方面正在考虑通过利息补贴支持来降低抵押贷款成本 同时避免挤压银行的利润空间[1] * 政策目的在于覆盖待售房源 稳定房价 并为缓慢的、偏向需求侧的重置争取时间[1] * 当前推出政策的原因为房价下跌更为剧烈 存在"待售房源增加/价格下跌"的恶性循环风险 并放大了持续的通缩压力[3] * 更深的房地产下行趋势将对2026年较浅通缩和2027年低通胀的基本预测案例构成下行风险[3] 政策工具与成本 * 利息补贴意味着中央财政当局为家庭支付部分抵押贷款利息[4] * 该工具等同于一次定向降息 且不会压缩银行的净息差 规避了传统降息的限制[4] * 一项广泛的100个基点的补贴计划每年成本可能约为4000亿元人民币[6] * 一项针对新抵押贷款的100个基点定向补贴计划每年成本可能约为1000亿元人民币[6] 政策设计关键要素与潜在影响 * 政策有效性将取决于覆盖范围（新发与存量抵押贷款）、补贴幅度和实施期限[10] * 关键观察点包括覆盖范围是涵盖新发和存量抵押贷款还是倾向于新贷款 补贴幅度估计需要100-150个基点才能弥合关键城市的租金与抵押贷款缺口 实施期限可能需要超过1-2年的短期救济才能产生有意义的影响[11] * 一项广泛（覆盖所有抵押贷款）且慷慨（100个基点 持续五年）的计划可能提振新房销售 缓解二手房市场供应压力 从而减弱价格下行阻力[12] * 假设从2026年第二季度开始实施 这将支持2026年通缩收窄和2027年更清晰摆脱通缩的基本预测案例[12] 宏观展望与风险 * 政策方向与报告中关于2026年"通缩减轻"和2027年更明显改善至低通胀的预测一致[10] * 报告将2027年视为低通胀年份[1] * 主要风险包括政策范围过窄（如仅覆盖新抵押贷款）可能导致对新房销售的改善有限 无法抵消二手房市场的挂牌量 从而对价格支持有限 以及执行滞后可能导致更牢固的价格下跌预期 削弱政策有效性[13] 其他重要内容 * 报告明确指出政策细节仍不清晰 使得近期实施的可能性不大[10] * 报告认为 足够广泛和慷慨的补贴计划可以为房地产债务化解以及在第十五个五年规划下实现更高消费占比争取时间[10]