行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] 核心观点与论据 潜在政策刺激的积极影响 * 潜在的新一轮政策刺激（包括抵押贷款利息补贴、抵押贷款持有人的所得税退税以及房产交易税收减免）若实施 将对住房交易量/价格和家庭消费产生积极影响[1] * 基于情景分析 若三项刺激措施全部实施 对新房交易的影响相当于7%-25%的房价降幅 其中抵押贷款利息补贴（假设幅度为1个百分点）的影响最大 相当于5%-15%的房价降幅[2][7] * 将抵押贷款利率削减1个百分点 将使抵押贷款成本与平均租金支出大致持平 并表明房价可能接近"公允价值" 而基于11月25日的数据 此前预计有约10%的下行空间[2] 对消费的提振作用 * 若刺激措施应用于现有抵押贷款而非仅新贷款 其影响会更大[3] * 目前中国抵押贷款债务服务总额约占家庭可支配收入的6% 与发达市场水平相似[3] * 若现有抵押贷款持有人获得利息补贴和所得税退税 分析显示在2026-2027年 家庭年度债务服务/所得税节省额约为5600亿元人民币 约占2024年家庭总债务服务和所得税的2% 这将超过政府2025年实施的1万亿元人民币消费刺激计划的一半[3] * 情景分析显示 对现有和新抵押贷款实施全国性利息补贴 2026-2027年家庭年度抵押贷款利息节省总额约为4380亿至4360亿元人民币 相当于家庭可支配收入的0.4%-0.5%[15] 潜在风险与市场现状 * 若抵押贷款补贴由银行而非政府财政支持提供 可能会影响银行盈利能力[4] * 当前市场面临风险：二手房价格加速下跌（包括一线城市）、高端新房销售速度再次放缓、违约抵押贷款的住房供应增加[4] * 新挂牌法拍房数量自本轮房地产低迷以来加速增长 同时成交率和相对于评估值的价格折扣也在恶化[11] * 这些因素使得对2026年下半年高线城市房价企稳的预测风险偏向下行[4] 其他重要内容 政策假设细节 * 1个百分点的抵押贷款利息补贴假设参考了2025年8月推出的家庭非抵押消费贷款财政利息补贴计划[7][15] * 对于所得税退税的敏感性分析 基准情形假设适用税率约为10%（对应月收入8千至1.7万元人民币的纳税人） 现有抵押贷款余额中符合税收抵扣资格的比例假设为50%[16] 政策关键作用 * 新的政策刺激对于稳定2026年房地产市场前景和改善整体消费至关重要[6]