涉及的行业或公司 * 公司为British Land Company (BRLAF) [1] * 公司核心业务聚焦于校园式办公园区和零售园区 这两大板块合计占公司业务的90% [2] 核心观点和论据 战略定位与市场优势 * 公司近五年前决定重点发展校园式办公园区和零售园区 目前这两个领域需求健康、供应受限且租金可负担 [2] * 伦敦核心区域优质办公楼面临典型的供应紧缩 空置率预计将低于2%并维持四年 历史上这种情况会推动租金两位数增长 [2][3] * 零售园区是零售商的首选业态 但在过去十年几乎没有新增供应 且由于开发经济性不具吸引力和规划限制 这种情况不会改变 [5] * 公司是英国最大的多租户零售园区所有者及运营商 半数英国人口在30分钟车程内可抵达其资产 [5] 财务业绩与指引 * 上半年 underlying profit 增长8%至1.55亿英镑 underlying EPS为15.40便士 增长1% 股息也相应增长1% [9][10] * 公司预计明年每股收益至少增长6% 中期目标为可持续的每股收益增长3-6% [9][20] * 全年 like-for-like 租金增长指引为3-5% 目前上半年投资组合 like-for-like 增长为4% 预计全年将达到5% [16][17] * 收益率为5%且正在增长 假设资产收益率稳定 估值将主要由ERV增长驱动 公司对此指引为3-5% [7][8] 运营表现与资产管理 * 校园资产租赁活跃 已租赁48.6万平方英尺 租金比ERV高出3% 期末有62.9万平方英尺处于要约阶段 租金比ERV高出6% [24] * EPRA占用率目前为88% 较上半年提升5% 较全年提升10% Broadgate园区几乎已满租 [25] * 零售园区租赁量保持强劲 达68.1万平方英尺 租金比ERV高出6% [30] * 通过积极的资产管理 例如在Exchange House主动收回楼层并升级后重新出租给MSCI 租金提高了每平方英尺35英镑 为资产估值增加了1000万英镑 [27] 资本管理与资产负债表 * 净有形资产每股增加2%至579便士 上半年总会计回报率为4% 有望实现全年8-10%的目标 [12] * 贷款价值比为39.1% 净负债与集团EBITDA之比为7.2倍 公司目标LTV在30-40%区间 净负债/EBITDA低于8倍 [15][40] * 公司专注于将资本从成熟、回报较低的资产回收到回报更高的机会中 当前重点是进一步投资于零售园区和推进校园办公开发项目 [15] 发展项目与未来增长动力 * 开发项目实现创纪录租金 推动开发收益率超过7% 内部回报率达到中等两位数水平 [4] * 通过预租和固定价格合同来降低项目风险 并引入合作伙伴以减少资本支出、加速交付并赚取费用 [5] * 关键的增长杠杆包括 like-for-like 租金增长、费用收入、成本控制、开发项目租赁和资本回收 [16][17][18][19] * 创新领域客户需求强劲 投资组合中此类客户数量自2022年以来翻了一番多 公司正在追踪150万平方英尺的新需求 [4] 其他重要内容 具体项目进展 * One Broadgate 园区零售部分上周推出 已出租和处于要约状态的比例达90% [1] * Broadgate Tower 将于明年晚些交付 总面积39万平方英尺 目前已出租49% [26] * Two Finsbury Avenue 将于2027年交付 Citadel将占用高达50%的空间 [26] * One Triton Square 于十月推出 六周内已有5.6万平方英尺空间与两家全球知名的科技公司达成租赁意向 [28][29] 成本与风险管控 * 行政管理成本下降500万英镑 降幅12% 为EPS贡献0.5便士 全年预计行政管理成本为7500-7600万英镑 [10][18] * 加权平均利率为3.7% 增加了10个基点 预计未来每年将增加10-20个基点 对EPS造成约2%的拖累 [11][22] * 面对融资成本上升 公司将新开发项目的门槛收益率提高至12-14%的内部回报率 [42] 市场趋势与租户变化 * 疫情后办公室回归趋势强劲 公司园区周二至周四的使用率已超过疫情前水平 [2][48] * 租户对办公空间的要求发生变化 更注重品质、地段、配套设施和灵活性 并需要更多的协作空间 [3][48] * 零售园区租户组合多样化 除折扣店和杂货店外 休闲运营商如健身房、餐饮业者也开始进驻 [46] * 零售园区的 occupancy cost ratios 已从2016年的17%降至约9% 对零售商而言非常健康 [55] 可持续发展 * 公司将可持续发展视为商业优势 最环保的建筑能产生最高的租金和价值 [57] * 措施包括安装空气源热泵、LED照明等低成本的干预手段 以及在开发中使用可回收或低碳材料 [58]