香港房地产市场专家电话会议纪要关键要点 涉及的行业与公司 * 行业为香港住宅房地产市场[1][76] * 会议专家来自Midland（1200 HK）公司[3] * 摩根士丹利看好新鸿基地产（0016 HK）和恒基兆业地产（0012 HK）[6] * 摩根士丹利看淡新世界发展（0017 HK）和九龙仓集团（0004 HK）[6] 核心观点与论据：市场进入上升周期 * 核心观点：香港住宅价格上升周期开始[2] * 价格预测：2025年价格可能增长5%（年初至今已上涨3%） 2026年增长可能更强劲[10] * 租金表现：年初至今租金上涨3% 预计2026年将继续增长 得益于内地人才和学生涌入[10] * 成交量预测：2025年一手成交量可能达到2万套 同比增长18% 为2019年以来七年新高 整体成交量预计同比增长24%至6.6万套（前十个月为5.4万套）[10] * 投机活动增加：据Midland所述 过去一年购买的住宅单位中有72%已获利售出[10] 供需动态改善 * 土地供应减少：香港潜在土地供应（单位计）从2023/24年度的2.06万单位下降至2025/26年度的1.37万单位[5] * 供应目标下调：发展局将2026/27年度年度供应目标进一步下调至1.26万单位 同比减少600单位[5] * 总供应量见顶回落：总单位供应量在2024年第一季度见顶 之后每季度下降[5] * 人口恢复增长：香港人口从2022年的735万恢复增长至2025年上半年的753万[5] 其他重要因素 * 开发商恢复补充土地储备：由于近期招标地价高于市场预期 开发商在土地市场变得更为活跃[4] * 利率环境：香港银行同业拆息预计维持高位 实际按揭利率为3.25% 进一步的利率下调可能通过正利差刺激投资需求[10] * 估值方法：对公司估值主要采用净资产价值折让模型 例如对新鸿基地产采用45%的净资产价值目标折让[13][14]