涉及的公司与行业 * 公司：未明确提及具体上市公司，但报告由瑞银（UBS）的中国房地产团队及大宗商品团队撰写[1][3] * 行业：核心关注中国房地产行业及其对大宗商品（基础材料）需求的影响[1][2] 核心观点与论据 市场前景与预测 * 对中国房地产市场的看法在11月转向更加谨慎，认为房价预期已发生根本性改变，租房优于购房[1] * 预计市场将在2027年中见底，届时库存将正常化，此前的预期是2026年初[1] * 预测2026年中国住宅地产销售面积将同比下降10%，2027年再下降5%[1] * 预测2026年一、二线城市二手房价格将下降10%，2027年再下降5%[1] * 预测来自中国房地产领域的大宗商品需求在2026/27年保持低迷，仅在2028/29年逐步复苏[2] 市场结构变化 * 预计二手房销售（及租赁）市场将抢占新房市场份额，在交易组合中的占比将从2025年的约50%升至十年末的约60%[5] * 高空置率稳定在18.8%（卫星城市更高），这相当于约7年的新房销售量，通过减缓新房销售/开工影响大宗商品消费[5] * 二手房挂牌量增加（一线城市年初至今增长4.4%；全国增长11.2%），但交易量放缓，11月同比趋势为-25%[5] * 二手房价格自2021年峰值以来已下跌约35%[5] 租赁市场与偏好转变 * 租金收益率持续落后于平均抵押贷款利率（约130个基点），这种负利差继续证明租房优于购房的偏好[5] * 尽管租赁需求更高，但租金价格持续下跌，原因包括：1）社会租赁住房供应蚕食私人市场份额；2）二手房销售挂牌转向租赁[5] * 租金价格需要稳定，住房市场才能见底[5] 风险因素 * 商业经营贷款（短期<3年/低利率个人贷款）自2020年以来金额增长两倍，估计约70%以房产作为抵押[5] * 鉴于房价下跌，对再融资/违约风险的担忧日益增加，可能导致业主或银行在二手房和止赎市场增加出售，进一步对房价构成下行压力，形成负面反馈循环[5] 库存与长期需求 * 预计全国总库存（=累计新开工减去销售）将从当前约30个月的水平在2027年中回归至约25个月[5][8] * 在此之后，2028/29年新开工可能加速，因为当前新开工与销售之间3亿平方米的差距不可持续[5] * 维持长期住宅销售/新开工面积在8.4亿平方米，其中每年约7.2亿平方米由新房市场供应[5] 政策支持可能性 * 潜在的政策刺激，如1）降低抵押贷款利率，或2）减少社会租赁住房供应，可能稳定市场，但认为两者可能性都不大[2][6] * 预计降息约40个基点（瑞银基准情景），低于使租金收益率与抵押贷款利率重新对齐所需的130个基点[6] * 社会住房供应不太可能完全暂停，第十五五规划的重点仍是提供多种住房来源以满足不同人口/社会经济阶层需求[6] * 除非存在金融风险传染或社会动荡的风险，否则预计不会有进一步的房地产行业刺激措施[6] 其他重要内容 有效稳定房价的潜在方式 * 最有效的方式可能包括1）暂停社会住房供应，但根据第十五五规划认为可能性不大；2）超过100个基点的利率下调，但认为可能性不大，因可能损害银行净息差[2] 下行风险 * 下行风险是抵押贷款或房产支持贷款违约率上升，可能导致银行进行更多止赎销售，进一步压低房价[2]