涉及的公司与行业 * 公司：中国万科企业股份有限公司（CHINA VANKE，A股代码000002 SZ，H股代码2202 HK）[1] * 行业：中国房地产行业 [2] 核心观点与论据 公司流动性压力加剧 * 媒体报道称万科寻求推迟偿还一笔于2025年12月15日到期的20亿元人民币境内债券 [1] * 媒体报道称至少有两家大型银行拒绝了万科的短期贷款请求 [1] * 万科债券价格在相关报道后大幅下跌 [1] * 公司2025年前10个月合同销售额同比下降43% [5] * 尽管主要股东深圳地铁集团自2017年以来累计提供超过1000亿元人民币资金支持，其中2025年以来提供310亿元人民币贷款，但面对市场疲软，这些支持显得不足 [3][5][18][19] 财务状况与融资缺口 * 预计万科在2026年将面临约300亿元人民币的资金缺口，前提是没有大规模的资产出售或新融资 [9][12] * 截至2025年第三季度，万科合并层面总负债3629亿元人民币，有息债务占开发商行业的1%至2% [4][16] * 母公司层面现金仅占集团现金的1%，短期债务覆盖率为0倍，凸显母公司层面流动性紧张 [16] * 2025年12月有约57亿元人民币债券到期，2026年上半年另有约60亿元债券到期 [16][20] 对行业的影响 * 万科作为曾经的行业龙头（2023年前连续十多年销售排名全国前二），其流动性压力可能对市场情绪产生负面影响，但这种影响可能是短期的 [4] * 万科若进行债务重组，可能为行业债务解决设定先例，并可能加速行业债务重组进程 [4] * 此事件可能引发新一轮稳定房地产市场的政策刺激 [4] 投资评级与估值 * 对万科A股和H股均给予“卖出”评级 [6][38][39] * 基于净资产价值的12个月目标价：A股为5 3元人民币（基于对2025年末净资产价值给予10%的折价），H股为4 2港元（基于35%的折价）[6] * 万科A股和H股当前交易价格分别较2025年末预估净资产价值有9%和43%的折价，市净率分别为0 4倍和0 2倍 [6] 关键风险 * 上行风险包括：政府提供全面有针对性的资金支持、资产处置和再融资计划执行良好、房地产市场复苏强于预期（尤其在高线城市）[7][42] 其他重要内容 销售与运营前景 * 预计2026-2027年，万科平均物业销售面积、新开工面积和竣工面积将较2024年水平分别收缩47%、4%和51% [13] * 截至2025年第三季度，预售资金下降31%至1340亿元人民币 [12] 库存状况 * 高线城市库存占万科2025年上半年报告库存价值的54%，占其竣工库存、在建工程和毛地库存的比例分别为45%、54%和63% [28] * 新竣工库存（2024年及以后完工）占竣工库存的42%，2021年前完工的项目仍占竣工未售项目的37% [30][32]