涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [2] * 公司：报告主要覆盖中国前100大房地产开发商，并具体提及多家公司，包括： * 国有企业 (SOE)：保利发展 (Poly Developments)、华润置地 (CR Land)、中海地产 (COLI)、招商蛇口 (CMSK)、金茂集团 (Jinmao)、中国铁建 (CRCC)、越秀地产 (Yuexiu)、华发股份 (Huafa)、保利置业 (Poly Property)、中国建筑国际 (CCCG Real Estate)、厦门象屿 (Xiamen Xiangyu)、华侨城 (OCT) 等 [6] * 半国有企业 (Semi-SOE)：具体未列名，但指出其11月销售表现弱于国企和民企 [4] * 民营企业 (POE)：万科 (Vanke)、碧桂园 (Country Garden)、龙湖集团 (Longfor)、融创中国 (Sunac)、世茂集团 (Shimao)、新城控股 (Seazen Holdings)、美的置业 (Midea Real Estate)、旭辉集团 (CIFI)、融信中国 (BCDC)、雅居乐 (Agile)、阳光城 (Yango)、正荣地产 (Powerlong)、奥园 (Aoyuan)、华夏幸福 (RiseSun) 等 [6] * 其他：绿城中国 (Greentown China)、滨江集团 (Binjiang)、绿地控股 (Greenland)、恒大集团 (Evergrande)、合生创展 (Hopson)、仁恒置地 (Yanlord)、路劲集团 (Logan) 等 [6] 核心观点与论据 * 新房销售持续疲软：2025年11月，中国前100大开发商合同销售额同比下降37%，环比下降12% [2][6][7] 环比降幅（-12%）远差于2020-2024年11月的平均环比降幅（-4%）[2][7] 两年复合增长率（vs 2023年11月）恶化至-43% [2] * 销售疲软的原因： * 二手房价格加速下跌：过去2-3个月，一线城市二手房价格加速下跌 [2] 六大城市二手房均价已从峰值下跌34% [3][21][23] * 新房供应减少：2025年11月，12个城市的新项目开盘量同比大幅下降60% [2] * 市场情绪低迷：开发商在公司日活动中反馈负面 [2] * 二手房市场挂牌量上升但交易疲软： * 挂牌量增长：截至2025年11月底，50个城市二手房挂牌量同比增长10.1%，增速较10月底的9.3%扩大 [3][8] 一线城市挂牌量同比增长2.1% [3][10][11] * 交易量低迷：2025年第47周，六大城市二手房实时交易量仍低于2024年和2023年同期水平 [3][14][15] * 原因分析：挂牌量上升源于银行因抵押贷款/经营贷违约风险出售房产，以及业主在经营贷到期前出售房产 [3] 交易疲软则因价格下跌及购房者转向租赁 [3] * 市场结构分化： * 企业类型份额：国有企业和民营企业的市场份额分别为53%和32% [4][27][30] * 企业表现分化：11月，半国企开发商销售额同比下滑40%，表现弱于国企和民企（均下滑36%）及百强整体（下滑37%）[4] 在覆盖的国企中，保利置业表现优异（销售额同比增长12%），而建发国际和越秀地产表现不佳（销售额同比分别下降52%和48%）[4] * 细分市场韧性：高端住宅市场，尤其在一线核心城市，仍具韧性，例如上海、成都、杭州的多个高端项目去化良好 [2] * 库存水平高企：截至2025年10月，一线城市库存去化周期高达22个月，80个主要城市的平均库存去化周期攀升至31.2个月的历史高位 [17][18][19][20] * 风险提示： * 下行风险：政府限制需求和房贷的政策、开发商融资紧张、中国经济增长低于预期 [35] * 上行风险：实质性政策放松有效推动销售、投资和价格恢复同比增长；部分开发商以公允价格大规模处置资产以缓解流动性压力 [35] 其他重要内容 * 数据来源：报告数据主要来自克而瑞 (CRIC)、贝壳 (Beike/BEKE)、中原地产 (Centaline)、冰山数据 (Bingshan)、Wind以及瑞银研究 (UBS Research) [6][7][8][9][13][16][19][22][27][29][31][32] * 方法论与披露：对中国开发商的估值基于市盈率 (PE) 或市净率 (P/BV) 倍数 [34] 报告包含大量合规披露、分析师认证、评级定义及全球分发声明 [5][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][104] * 图表信息：报告附有多个图表，详细展示了销售数据、挂牌量、交易量、库存及价格的历史走势和对比 [6][7][8][10][11][14][15][17][18][20][21][23][24][25][26][27][28][30][32][33]