涉及的行业与公司 * 行业：数字基础设施，特别是数据中心房地产投资信托基金和数据中心行业[1] * 核心公司：Digital Realty Trust (DLR)， Equinix (EQIX)， Iron Mountain (IRM)[1][2][6] * 其他提及的公司：CoreSite， AMT， QTS， Vantage， Switch， Compass Datacenters， CyrusOne， Core Scientific (CORZ)， Galaxy Digital (GLXY)， Applied Digital (APLD)， Cipher (CIFR)， TeraWulf (WULF)， Riot Platforms (RIOT)， Hut 8 (HUT)， Fermi (FRMI)， CoreWeave (CRWV)[14][15][28][38][67][68][69] 核心观点与论据 * AI基础设施发展的拐点：AI基础设施的建设正在接近一个拐点，需求正从大规模超级计算设施扩展到一级市场[1] * AI推理与训练的分化：大规模AI训练集群将继续在偏远、电力资源丰富的地区增长，但AI推理和企业AI部署将向网络密集的都市托管站点集中，以获取更好的连接性[1][2] * 延迟是关键驱动因素：AI推理任务（如语音助手、视频分析、自动驾驶）需要低于100毫秒的往返延迟，甚至低至1-10毫秒，这要求计算基础设施靠近终端用户[3][16][17][18][21][22][54][55][56] * 一级市场的重要性：一级数据中心市场（如北弗吉尼亚、达拉斯、纽约）凭借其靠近人口中心、企业数据源和密集的网络互连，在满足低延迟需求方面具有独特优势[4][21][22][24][54] * 企业需求是主要增长动力：与在偏远地区建设大型数据中心的大型云服务商不同，部署AI的企业需要规模较小、低延迟且靠近其核心运营的基础设施，这推动了对一级市场托管空间的需求[4][60][61][62][63] * 运营商护城河与竞争优势： * 运营商酒店是关键的互连枢纽，具有数十年来建立的网络效应，复制难度极高[13][14][20] * EQIX凭借行业领先的互连产品（控制最大的运营商酒店市场份额）在获取最低延迟工作负载方面处于最佳位置[2][14][28] * DLR凭借其庞大的业务版图以及与运营商酒店的良好连接（并控制部分自有资产），能够吸引寻求规模与合理延迟平衡的客户[2][14][28] * IRM投资组合规模较小，但在一级市场内地理位置优越[2] * 供需紧张与定价能力： * 北美主要市场的空置率在2025年第三季度降至1.6%的历史低点[35] * DLR报告现金续约租金上涨+8%，IRM上涨+13.9%[36] * 自2022年初以来，DLR北美地区大于1兆瓦的新租约租金飙升了114%[36][46] * 零售托管平均租金从2023年的223美元/千瓦，2024年的256美元/千瓦，上涨至2025年的297美元/千瓦[36] * 新进入者的角色：前比特币挖矿公司等新进入者正在利用现有电力基础设施支持大规模AI计算，主要服务于大型云服务商和AI开发商的训练及通用工作负载，而非企业实时推理需求[38][66][68][70] * 财务预测与评级： * 对数据中心REITs持乐观态度，预计未来1-3年互连和零售托管收入将超出市场共识增长，支持健康的AFFO/每股增长（每年高个位数至低双位数）和持续的股息增长[5] * DLR：买入评级，目标价206美元，2025-2027年预期FFO/每股分别为7.37美元、7.94美元、9.11美元[6][11] * EQIX：买入评级，目标价1050美元，2025-2027年预期AFFO/每股分别为38.48美元、40.96美元、43.92美元[6][11] * IRM：买入评级，目标价120美元，2025-2027年预期AFFO/每股分别为5.12美元、5.71美元、6.20美元[6][11] 其他重要内容 * 延迟与物理距离的量化关系：通过计算，2毫秒往返延迟预算允许约74英里的光纤传输距离（考虑路径膨胀后），突显了地理邻近性的严格要求[26][27][31] * 运营商酒店的历史与列表：运营商酒店在20世纪90年代末电信放松管制和互联网泡沫时期出现，是互联网骨干网的关键[13][15] * 具体AI用例的延迟要求： * 低延迟应用（1-10毫秒）：自动驾驶汽车、高频交易、机器人技术，理想位置是本地或都市网络接入点托管[18][57] * 中等延迟应用（10-100毫秒）：视频分析、交互式AI助手、增强现实，理想位置是一级市场[18][57] * 高延迟容忍应用（100毫秒-1秒）：内容推荐系统、医学影像分析、大语言模型推理，可位于偏远地区[18][57] * 企业选择托管的理由：靠近云和数据、可扩展性和速度、避免资本支出和专业缺口[64][65] * 新进入者的大型交易示例： * APLD与CoreWeave签订110亿美元多年期合同托管400兆瓦，与一家投资级大型云服务商签订50亿美元多年期合同托管200兆瓦[68] * CIFR与亚马逊签订55亿美元15年期合同托管300兆瓦[68] * WULF与FluidStack的合资企业（由谷歌支持）预计在25年内产生95亿美元收入[68] * 主要公司的近期业绩指标： * DLR在2025年第三季度，约50%的总签约量与AI相关，在0-1兆瓦（主要面向企业）类别中，AI占比超过18%[65] * EQIX在2025年第三季度实现了创纪录的3.94亿美元年化总预订额[65] * 大型投机性AI园区项目：例如，OpenAI的“星门”项目在德克萨斯州阿比林规划1200兆瓦，在新墨西哥州多纳安娜县规划1000兆瓦等[77] * 可持续发展目标：DLR的目标是到2030年（相较于2018年）将范围1+2排放量每平方英尺减少68%，并将范围3排放量每平方英尺减少24%，长期目标是为客户提供100%可再生能源[86]